İntıra Bey [email protected]

Konut fiyatları geriliyor

Son 5 yılın en gözde yatırım aracı kuşkusuz konut. Ev almak neredeyse bir statü sembolü oldu. Sadece ev almak yetmiyor, koşulların sonuna kadar zorlandığı evleri almak gerekiyor.

Ev fiyatlarını belirleyen faktörlerin en başında talep geliyor kuşkusuz talebi de etkileyen en önemli faktörlerden biri düşük faizli uzun vadeli kredi. Son aylarda sürekli faizlerin düşürülmesinin istenmesi konut sektörüne destek olarak yorumlanmalı. Konut satılacak ve bunun çarpan etkisi ile ekonomi büyüyecek. Bu varsayımda parayı tahsil edenlerin tekrar ekonomiye aktaracakları kabulü var. Eğer parayı tahsil edenler piyasaya dönmezlerse o zaman beklenen etki de gerçekleşmez. Ev fiyatlarının ciddi arttığını bunu da spekülasyonu artırdığını biliyoruz. Bununla birlikte Hürriyet Emlak Endeksine göre fiyatlar artışı hızı durdu ve gerilemeye başladı:

Ticaride de benzer bir durum söz konusu:

Grafiklere bakınca ikisinde de 2016 Temmuz ayından itibaren konut fiyatlarının ciddi arttığını görebiliyoruz bu dönemde konuta yatırım kazandı. Fakat endeksin ilan değerlerine göre hazırlandığını eklemek gerekir, ilan veriyor olmak satıyor olmak anlamına gelmez. Grafiklere bakarak Temmuz sonrası ilan verenlerin satış fiyatlarını yukarı çektiklerini söyleyebiliriz.

REIDIN GYODER yeni konut fiyat endeksinde ise durum biraz daha farklı:

Son 6 aydır fiyatlar artmak bir yana düşüşe geçmiş.

Stok erime hızına bakarsak %4 civarında olduğunu göreceğiz. Her ay yeni stoklar ilave edilirken satışlar giderek daha az gerçekleşiyor. Stokların hızlı erimesi için fiyatların gerilemesi gerekir.

Stoklar elde ama konut alabilecek kişilerin durumu nasıl onu da REIDIN endekslemiş. Endekse göre 10 yıl vadeli konut kredisi ile ev alabilenlerin oransal dağılımı ortaya çıkmış. Grafik ortalama gelirlere göre ülke genelinde çok az bölgede vatandaşların ev alabildiklerini gösteriyor. Endeksin 100 ve üstünde değerleri konut almak için yeterli gelirin olmadığını gösteriyor.

Aynı raporda vatandaşların gücünün kiraya yettiği ifade edilmiş.

Satılan konutların 1/3’ü peşin kalanı kredi ve senetle alınıyor:

Kredi ödeme gücü pek çok ilde gerilediği için satışlar da azalıyor. Ortalama 200.000 TL değerinde bir konut alıp 60.000 peşin verdiğimizde geriye 140.000 TL borç kalır. Bu rakamı kredi aldığımız varsayımı ile aylık ödemesi bankalara göre 1950-2150 arasında değişiyor.

İstanbul koşullarında 200.000 TL fiyatlı bir ev ise ancak şehrin iyice dışında ve küçük projeler için geçerli. Bu eve sahip olunduğunda ulaşım masrafını da ilave etmek gerekir. Bu da 4 kişilik bir aile için aylık 800 TL’ye gelir.

Son kale olarak nitelenebilecek ev fiyatları tekliyor, satıcılar alıcı bulamıyorlar. Alıcılar ise pek piyasada yoklar. Hemen hemen her projede ziyadesiyle stok mevcut.

Borsadaki durumu ise GMYO endeksi ile ölçebiliriz:

GMYO endeksi 5 yıllık grafik yeni zirve görmüyoruz.  İlave olarak GMYO FK 4, PD/DD ise 0,70.

GMYO endeksinde 27 hisse var, bunların son 3 yıl temettü verimi %1 üzerinde olanların sayısı 10, en yüksek temettü ortalamasına sahip hisse ise Panora ve Akmerkez GMYO:

TL sürekli değer kaybederken ve FITCH derecelendirme not değişikliği kapıdayken alıcıların fazla istekli olmamasını anlamak normal. Bununla birlikte yukarıdaki grafiklerde de gösterdiğim gibi sorun bugünün sorunu değil, birikerek geliyor. Bugün yapılan sadece kanamayı durdurmak için pansuman yapmaya çalışmaktan ibaret. İlave olarak basından okuduğumuz kadarıyla bankalar kredi vermek için bin dereden su getiriyorlarmış, bu da önümüzdeki günlerde konut piyasasının pek parlak olmayacağını gösteriyor.

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.