Dr. Ekrem Öncü [email protected]

Değerli konut vergisi neden ertelenmeli ve neden yeniden düzenlenmelidir?

Değerli konut vergisi (DKV) 7 Aralık 2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlandı ve yürürlüğe girdi. Ancak yürürlüğe girdiği andan itibaren bu vergi çok tartışıldı ve tartışılmaya da devam ediyor. En son Cumhurbaşkanı sözcüsü değerli konut vergisinin bir yıl erteleneceğini ve yeniden düzenleneceğini açıkladı. Bu açıklama isabetli olmuştur. Neden isabetli olduğunu aşağıda ele alacağım. Ancak, bir erteleme olacak ise, 20 Şubat 2020 tarihine kadar yasal düzenleme yapılmalıdır. Nitekim beyan tarihinde son gün 20 Şubat 2020 tarihidir.

Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değeri 5.000.000 Türk lirası ve üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir.

5.000.000.-TL ve üstünde kıymeti olan değerli konut vergisinin değeri nasıl tespit edilecektir?

Burada iki şekilde değer tesbitinden söz edilmektedir.

1-Bina vergi değeri: Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile Takdir Komisyonlarınca bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak hesaplanan bedeldir.

2- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer.

Bu iki değerden biri 5.000.000 TL’yi geçiyor ise DKV ödenecektir. Burada Emlak Vergisi bina vergi değeri üzerinden alınıyor iken DKV genellikle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer üzerinden alınacaktır. Yani iki ayrı verginin konusu aynı olmasına rağmen, örneğin Emlak Vergisi çok daha düşük değer üzerinden alınıyorken DKV çok daha yüksek değer üzerinden alınıyor olacaktır. Aynı mesken üzerinden iki farklı değer belirlenerek bu değerlere göre farklı uygulama yapılmış olacaktır. Ayrıca, hem Emlak Vergisi hem de DKV aynı servet üzerinden alınan vergi niteliğinde olup vergileme ilkelerinden olan vergi adaleti ve ödeme gücü ilkesi bakımından sorunlu bir vergi olmuştur.

Yine, bu konutların satışlarında tapu harcı ve gelir vergisi boyutu ile de yüksek olan değer esas alınacak olur ise çok yüksek vergilerle karşı karşıya kalınacaktır.

Belirlenen değere nasıl itiraz edilecek, değer nasıl kesinleşecek ve hangi mahkemelerde dava açılabilecektir?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce ilgili mevzuat kapsamında yapılan veya yaptırılan değerleme sonucunda belirlenen ve değeri 5.000.000TL’yi aşan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli taşınmazlar, ilgilileri tarafından ulaşılabilecek şekilde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün internet sitesinde ilan edilir ve ilgilisine ayrıca tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren on beşinci günün sonuna kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz edilmeyen mesken nitelikli taşınmaz değeri kesinleşir. Süresinde yapılan itirazlar, on beş gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılır ve kesinleşen değer, aynı usulle ilan ve ilgilisine tebliğ edilir. Bu değer, değerli konut vergisi uygulamasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer olarak kabul edilir.

Bu vergi uygulamasında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen bir değerin bulunmaması durumunda, bina vergi değeri esas alınarak vergilendirme işlemleri yapılır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer hem sitesinde ilan edilecek hem de ilgililere tebliğ edilecektir. Hukuksal olarak dikkate alınması gereken ilan değil tebligattır. Bu tebligata itiraz süresi 15 gündür. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce itirazlar 15 gün içerisinde sonuçlanacak ve tekrardan ilgilisine tebligat yapılacaktır. Bu tebligat ile meskenin değeri idare bakımından kesinleşmiş olacaktır. Bu kesinleşme verginin mükellefiyeti bakımından önemlidir.

Mükellefiyetin başlama tarihi olarak kanunda “tutarın aşıldığının belirlendiği tarih” deniliyor. Yani belirleme 2020’de olur ise mükellefiyet 2021 de başlayacaktır. O bakımdan değerlere itiraz edilirken bu süreler dikkate alınmalıdır. Belirlemeden kastın kesinleşme olup olmadığı ise öncelikle kanunla en azından ise ikincil düzenlemelerle açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.

Belirlenen değer idare bakımından mükelleflerin itirazına idarece verilen cevabın mükellefe tebliği ile kesinleşmekle birlikte mükellefler bakımından yargı yolu açıktır. Bu değere itiraz edilecek mahkemeler idare mahkemeleri değil vergi mahkemeleridir. Değerli konutun bulunduğu yerdeki vergi mahkemesine 30 gün içerisinde dava açılabilecektir. 7194 sayılı bu Kanun Vergi düzenlemelerine ilişkin bir kanundur ve bu konuda özel yetkili mahkemeler de vergi mahkemeleridir.

Değer tespitine 30 gün içerisinde dava açılmaz ise dava hakkı kaybedilecek ve vergi ödenmek zorunda mı kalınacaktır?

30 gün içerisinde değer tespitine dava açılmaz ise verilecek beyannameler ihtirazi kayıtla verilebilecek ve vergi mahkemelerinde dava yoluna gidilebilecektir. Bu davada da vergi mahkemeleri mutlaka değer tespitini değerlendirmek zorunda kalacaktır. Vergi mahkemesi değer tespitine değinmeyecek olsa dahi istinaf mahkemeleri mutlaka değer tespitinin yerindeliğini sorgulayacaktır.

Kanunda belirlenen oranlar Anayasada yer verilen vergi adaleti ilkesini zedeliyor mu?

Verginin matrahı, bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerden yüksek olanıdır. Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar                    (Binde 3)

7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar                  (Binde 6)

10.000.001 TL’yi aşanlar                                                        (Binde 10)

oranında vergilendirilir.

Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınır.

5.000.000 TL’lik tutar, ikinci fıkrada yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen ve 5.000.000 TL tutarını aşan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli taşınmazların değeri her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranında artırılacaktır.

Burada belirleme yapılırken 5.000.000-7.500.000 TL arası için binde 3 oranda vergi alınıyorken, 7.500.001 TL değeri olan meskenden binde 6 vergi alınıyor. Yani, 7.5000.000 değerli olan bir mesken için 22.500 TL vergi ödenecek iken, 7.500.001 TL değeri olan bir mesken için 45.000 TL vergi ödenecektir. Ödenecek vergi 1 tl değerden kaynaklı olarak ikiye katlanmakta ve 22.500 TL fazla vergi ödenmektedir. Yine, 10.000.000 TL değeri olan mesken için 60.000 TL vergi ödenecek iken, 10.000.001 TL değeri olan mesken için ödenecek vergi 100.000 TL olacaktır. Bu adil bir vergileme yöntemi değildir.

Yapılması gereken ise Gelir Vergisinde olduğu gibi kademeli vergileme olmalı idi. Böylece yukarıda bahsettiğimiz durumla karşılaşılmayacaktı.

Hangi tarihten itibaren DKV mükellefi olunacak ve hangi hallerde mükellefiyet sona erecektir?

Değerli konut vergisini mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler öder.

Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.

Değerli konut vergisi mükellefiyeti;

a) Mesken nitelikli taşınmazın değerinin, bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerin 5.000.000 TL tutarını aştığının (bu tutar dâhil) belirlendiği tarihi,

b) Vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,

c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi,

takip eden yıldan itibaren başlar.

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Mükellefiyetin başlangıcı meskenin değerinin 5.000.000 TL’yi aştığının tespit edildiği tarihi izleyen yıldır. Muafiyet şartları ortadan kalkmış ise de izleyen yılda mükellefiyet başlayacaktır.

Mükellefiyetin sona ermesi ise muaf olunması, yanması, yıkılması, tamamen kullanılmaz hale gelmesi, gibi hallerde olayın gerçekleşmesini izleyen taksitten itibaren olacaktır.  

Örneğin Aralık ayında yandı, yıkıldı, kullanılmaz hale geldi ise mükellefiyet izleyen yılın Şubat ayı sonunda sona erecektir. Şubatın 20’sine kadar beyanname verilecektir. Beyan edilen vergi o kişi tarafından verileceği ve verginin de beyan veren kişi adına tarh ve tahakkuk edeceği için Şubat ve Ağustos taksiti bu kişi tarafından ödenecektir.

2019 yılı Aralık ayında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden yazı geldi ve 15 gün içinde itiraz edildi ise mükellefiyet ne zaman başlayacaktır?

Mükellefiyetin başlama tarihi olarak kanunda “tutarın aşıldığının belirlendiği tarih” deniliyor. Yani, belirleme 2020’de olur ise mükellefiyet 2021 de başlayacaktır. O bakımdan değerlere itiraz edilirken bu süreler dikkate alınmalıdır. Belirlemeden kastın kesinleşme olup olmadığı ise öncelikle kanunla en azından ise ikincil düzenlemelerle açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. Örneğin, 2019 yılında Genel Müdürlük belirlemeyi yaptı ve mükelleflere tebliğ etti onlarda 15 gün içerisinde itiraz etti itirazdan sonra genel müdürlük te 15 gün içinde itirazı sonuçlandırdı. Bu arada yıl atladı ise 2019 için vergi ödenip ödenmeyeceği yeterince açık değildir. Genel Müdürlüğün ilk tesbitine dayanarak mükellefiyet tesis edilmesi ise oldukça sıkıntılı olacaktır. Mükellefiyetin değerin kesinleşmesine bağlanması gerekir. O halde de itiraz süresi nedeni ile yıl atlanırsa 2019 yılı için vergi ödenmeyecektir.

Satış halinde satış için mükellefiyet ne zaman son bulacak ve alan için mükellefiyet ne zaman başlayacaktır?

Bu sorunun cevabı kanunda yer almamakla birlikte kanunun bu haliyle satışı izleyen ilk taksitin sonunda satıcı için mükellefiyet sona erecektir.

Alıcı için ise yıl içerisinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde, mükellef tarafından takip eden yılın beyanname verme süresi içerisinde yani izleyen yılın 20 Şubatına kadar ilgili vergi dairesine beyanname verilecektir.

Burada bir karmaşa doğabilecektir. Kanun yeterince açık değildir. Örneğin Motorlu Taşıt Vergisinde Ocak ayı sonuna kadar ve Temmuz ayı sonuna kadar ödeme süresi var ve araç kimin üzerinde ise taksitleri o ödüyor. Burada da sistem aynen o şekilde çalışmalıdır. Bu konu ancak kanuni bir düzenleme ile açıklığa kavuşturulabilecektir. İkincil düzenleme olan Tebliğ, Genelge, Özelge ile bu sorun çözülemez.

DKV’nden kimler muaf olacaktır, muafiyetin şartları nelerdir?

Aşağıda yazılı mesken nitelikli taşınmazlar, değerli konut vergisinden muaftır:

a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.

b) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri MÜNHASIRAN kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.).

c) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.

ç) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç).”

Türkiye sınırları içinde tek meskeni olanlardan,

-Hiçbir geliri olmadığını ispat edenler

-Ya da geliri MÜNHASIRAN kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından elde ettikleri gelirlerden ibaret olanlar vergiden muaf olacaklardır. Muafiyet ile belli kişiler verginin dışına çıkarılmaktadır.

Buradaki muafiyetten yararlanmak çok da kolay olmayacaktır. Tek gelirin münhasıran kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kurumundan elde edilmesi şartı bulunmaktadır. Gelir vergisinde yedi gelir unsuru vardır. Bunlar, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı, ticari kazanç, serbest meslek kazancı, zirai kazanç, diğer kazanç ve iratlardır. Bu yedi gelirden herhangi birini elde eden biri istisnadan faydalanamayacaktır.

Örneğin emekli birinin maaşı bankaya yattı ve banka da bu maaşa faiz işletti ise istisnadan faydalanmak mümkün olmayabilecektir. Aslında faiz geliri stopaja tabi olduğu için Gelir Vergisinin Geçici 67 inci maddesi uyarınca beyan edilen bir gelir değildir. Ancak, kanunda istisna ya da beyan edilmeyen kazançlar nedeni ile bu istisna bozulmaz diye bir düzenleme olmadığı için durum tartışmalıdır. Yani, maaşı yanında 10 TL faiz geliri elde eden bu istisnadan faydalanamayabilir. Bu kanunun konuluş amacına uygun olamaz ama kanunun lafzı bunu söylemektedir.

İnşaat şirketleri yeni yaptıkları ve henüz devir etmedikleri meskenler için DKV ödemeyeceklerdir. Ancak bu konutları kiraya vermemeleri gerekmektedir.

Beyanname hangi vergi dairesine ve hangi süre içerisinde verilecek, ödemeler hangi tarihlerde yapılacaktır?

Mükellef tarafından, mesken nitelikli taşınmaza ilişkin bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer, buna ait vesikalarla, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine, mesken nitelikli taşınmazın değerinin 5.000.000 TL tutarını aştığı (bu tutar dâhil) yılı takip eden yılın şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar beyanname ile beyan edilir ve vergi, yetkili vergi dairesince yıllık olarak tarh ve tahakkuk olunur. Müteakip yıllar için mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilir ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk olunur.

Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebilirler. Paylı mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilir.

Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.

Yıl içerisinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde, mükellef tarafından takip eden yılın beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname verilir.

Avrupa İnsan hakları mahkemesi bu tür vergilere nasıl bakmaktadır?

AİHM ülkelerin vergileme haklarına atıfta bulunmakla birlikte ölçülülük esasına da vurgu yapmaktadır. Örneğin DKV mükellefi bu vergiyi ödeyemez ise ve bu yüzden konutunu kendisi ya da devlet (haciz koymak suretiyle) satmak zorunda kalırsa ölçüsüz bir müdahale nedeni ile AİHM ihlal kararı verebiliyor ve bu yönde kararları bulunmaktadır.

Örneğin Kadıköy de iki dairesi eşinden miras kalan ve bir dairesinde oturup bir dairesini 12.000 TL’ye kiraya veren birinin evlerinin her birine yaklaşık 12 000.000 TL değer biçilmiştir. Bu mükellef kiraya verdiği meskenden 144.000 TL kira geliri elde edip 240.000 TL vergi ödeyecektir. Bu kişinin senelik 36.000 TL de emekli maaşı olup toplam geliri 180.000 TL iken sadece ödeyeceği DKV 240.000 TL olacaktır. Ayrıca 144.000 TL kira geliri için de gelir vergisi ödenecektir. Hatta üstüne bir de emlak vergisi ödenecektir. İşte buradan AİHM ihlal kararı çıkması kuvvetle muhtemeldir.  

Değerli konut vergisi uygulanacak ise yukarıda ele aldığımız birçok sorunlu mesele çözüme kavuşturulmalıdır. Cumhurbaşkanı sözcüsü DKV’nin erteleneceğini ve kişilerin gelirlerini de dikkate alarak düzenleme yapacaklarını ifade etmiştir. Kişilere değerli meskenler miras kalmış olabilir ancak bu değerli meskenlere getirilecek yüklü miktarda vergiyi kişilerin ödeme gücü olmayabilir. Bu tür vergi düzenlemelerine gidilirken konuya geniş çerçeveden bakarak mağduriyetler yaratılmamalıdır.

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.