Dr. Ekrem Öncü [email protected]

Değerli konut vergisi çok değerli sorunlarla birlikte geldi!

07.12.2019 Tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Dijital Hizmet Vergisi İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile getirilen yeni vergilerden biri de “değerli konut vergisi”dir. Bu vergi kanun olarak geldi ama ikincil düzenlemeler henüz yayımlanmadı. Aşağıda ele alacağımız üzere kanun bu haliyle pek çok sorun barındırmakta olup, kanun düzeyinde çözülmesi gerekenleri kanun değişikliği ile diğer sorunları ise ikincil düzenlemelerle gidermek mümkün olabilecektir.

HANGİ KONUTLAR DEĞERLİ KONUT VERGİSİNE TABİ OLACAKTIR?

Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen değeri 5.000.000 Türk lirası ve üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir.

Kanun vergiye tabi konutu tanımlarken mesken nitelikli taşınmazları kapsama almıştır. Dolayısı ile işyeri niteliğinde bulunan konutlar bu vergiye tabi olmayacaktır. Yine verginin konusunu mesken nitelikli konutun kendisi oluşturmaktadır. Örneğin, 1.000.000 TL değerinde 10 adet mesken nitelikli gayrimenkulü olan birisi bu vergiyi ödemeyecektir. Bu kişi 5.000.000 TL üzerinde değeri olan mesken nitelikli bir gayrimenkul alır ise “değerli konut vergisi” ödemek zorunda kalacaktır.

GAYRİMENKULÜN DEĞERİ NASIL BELİRLENECEKTİR?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce ilgili mevzuat kapsamında yapılan veya yaptırılan değerleme sonucunda belirlenen ve değeri 5.000.000 TL tutarını aşan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli taşınmazlar, ilgilileri tarafından ulaşılabilecek şekilde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün internet sitesinde ilan edilir ve ilgilisine ayrıca tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren on beşinci günün sonuna kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz edilmeyen mesken nitelikli taşınmaz değeri kesinleşir. Süresinde yapılan itirazlar, on beş gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılır ve kesinleşen değer, aynı usulle ilan ve ilgilisine tebliğ edilir. Bu değer, değerli konut vergisi uygulamasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer olarak kabul edilir.

Bu vergi uygulamasında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen bir değerin bulunmaması durumunda, bina vergi değeri esas alınarak vergilendirme işlemleri yapılır.

Bina vergi değeri, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre belirlenen vergi değeridir.

Burada dikkat edilecek konu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen değere 15 gün içinde yine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne itiraz edilecek olmasıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yapılan itirazı kabul etmez ise veya kabul etse bile yeni değerin yine de yüksek olduğu düşünülüyor ise bu bir idari işlem olduğu için idare mahkemelerinde dava konusu edilebilir.

Diğer yandan belirlenen değere istinaden vergi tarhiyatı yapılıyor ise vergi mahkemelerinde dava açmak mümkün olabilecektir. Vergi mahkemeleri de açılacak davada değer tespitine ilişkin olarak bir kanaat belirtecek ve kararını ona göre oluşturacaktır. 

Hemen belirtelim ki, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü özellikle İstanbul’da bu değer tespitlerini yaptı ve neredeyse bitirdi ve ilgililere tebligat dahi yapıldı. Ancak, tebligat alanlar bu değerlerin çok yüksek olduğunu bu değerin yarısına satmaya razı olduklarını belirtiyorlar. Bu durumda olanlar öncelikle 15 gün içerisinde Tapu ve kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz etmelidirler.

DEĞERLİ KONUT VERGİSİNİN TUTARI NASIL BELİRLENECEKTİR?

Değerli konut vergisinin matrahı, bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerden yüksek olanıdır.

Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar                    (Binde 3)

7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar                  (Binde 6)

10.000.001 TL’yi aşanlar                                                      (Binde 10)

oranında vergilendirilir.

Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınır.

5.000.000 TL’lik tutar ve vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen ve 5.000.000 TL’lik tutarı aşan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli taşınmazların değeri her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranında artırılır. Bu şekilde hesaplanan tutarların 10.000 Türk lirasına kadar olan kesirleri dikkate alınmaz (Şu kadar ki; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen taşınmaz değeri, değer tespitinin yapıldığı yıl yeniden değerleme oranında artırılmaz.).

Örneğin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce 11.500.000 TL değer biçilen bir konut için yıllık ödenecek vergi tutarı 115.000 TL olacaktır.

DEĞERLİ KONUT VERGİSİNİN MÜKELLEFİ KİMLER OLACAKTIR?

Değerli konut vergisini mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler öder.

Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.

Değerli konut vergisi mükellefiyeti;

a) Mesken nitelikli taşınmazın değerinin, bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerin 42’nci maddede belirtilen tutarı aştığının (bu tutar dâhil) belirlendiği tarihi,

b) Vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,

c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi,

takip eden yıldan itibaren başlar.

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

HANGİ MESKENLER İÇİN DEĞERLİ KONUT VERGİSİ ÖDENMEYECEKTİR?

Aşağıda yazılı mesken nitelikli taşınmazlar, değerli konut vergisinden muaftır:

a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.

b) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.).

c) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.

ç) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç).

Yukarıda b bendinde yer alan istisna geniş kesimleri ilgilendirecek ve verginin ödenmesi bakımından oldukça tartışma yaratacak cinsten bir istisnadır.

Buna göre, Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden;

- kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin,

- gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların

sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar için muafiyet söz konusu olacaktır.

Bu istisna içinde oldukça önemli sıkıntılı durumlar barındırmaktadır. Örneğin, bir kişinin hisse senedi var ise ve bu hisse senedinden senelik 100 TL kar payı elde etti ise istisna şartları kaybedilecektir. Yine bir emekli değerli konuta sahipse ve maaş hesabına yatan maaşa aylık 10 TL faiz işlemiş ise yine bu istisnadan yararlanılamayacaktır. Bu şekilde yüzlerce olay saymak mümkün olabilecektir.

Bu istisnadan yararlanırken değerli konutun değerine atıfta bulunulmamıştır. Dolayısı ile 5.000.000 TL değerindeki bir konut istisnadan faydalanabileceği gibi 50.000.000 TL değerinde bir konut da istisnadan faydalanabilecektir.

Diğer yandan örneğin babasından kendisine miras kalan ve değerli konut niteliği bulunan iki adet gayrimenkule sahip birisinin bu meskenlerden birinde oturduğunu ve birini de kiraya verdiğini kabul edelim. Bu değerli konutlardan birinin değeri 6.000.000 TL diğerinin değeri de 12.000.000 TL olsun. 6.000.000 TL değerinde olan evde otursun. Diğer konut ise kirada olsun. Bu halde ödenecek değerli konut vergisi oturulan konut için 18.000 TL, kiraya verilen konut için ise 120.000 TL olacaktır. Bu kişinin aylık 3.000 TL emekli maaşı ve senelik 1.000 TL’de faiz geliri olsun. Bu durumda bu kişi toplam 138.000 TL değerli konut vergisi ödeyecektir. Kiraya verdiği konuttan aylık 10.000 TL kira geliri elde ediyor ise yıllık kira geliri 120.000 TL olacak ve ödeyeceği değerli konut vergisi 138.000 TL olacaktır. Bu kişi kira geliri dolayısı ile de ayrıca Gelir Vergisi Beyannamesi verecek ve Gelir Vergisi ödeyecektir. Sonuç itibari ile bu kişinin bu koşullarda geçinme şansı olmayacaktır. Tek çaresi evi satmak olacak ama evin değeri yüksek olduğu ve değerli konut vergisine de tabi olduğu için kimse bu evi satın almak istemeyecektir.

Bu vergi konuluyor ise, istisna şartları çok detaylı düşünülmeli ve kişilerin değerli konutları yanında belli tutarın üzerinde gelir elde ediyor olmaları da dikkate alınmalıdır. Aksi türlü, miras ya da başka yollarla kendisine değerli mesken kalanlar bu meskenlerin vergisini ödeyemeyecek noktaya gelebilirler ve bu meskenleri satmak zorunda kalabilirler ki bu da mülkiyet hakkı ihlalini gündeme getirebilir ve Anayasa Mahkemesi bu düzenlemenin iptali yönüne gidebilir.

Kanaatimce sorunlar yalnızca ikincil düzenlemelerle çözüme kavuşturulabilecek durumda değildir. Bu nedenle kanun tekrardan gözden geçirilmeli ve kişilerin elde ettiği gelir ile orantılı bir vergi düzenlemesine gidilmelidir.

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ NEREYE VE NE ZAMAN ÖDENECEKTİR?

Mükellef tarafından, mesken nitelikli taşınmaza ilişkin bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen değer, buna ait vesikalarla, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine, mesken nitelikli taşınmazın değerinin 5.000.000 TL’yi aştığı (bu tutar dâhil) yılı takip eden yılın şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar beyanname ile beyan edilir ve vergi, yetkili vergi dairesince yıllık olarak tarh ve tahakkuk olunur. Müteakip yıllar için mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilir ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk olunur.

Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebilirler. Paylı mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilir.

Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.

Yıl içerisinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde, mükellef tarafından takip eden yılın beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname verilir.

Bu kanun 7 Aralık 2019 tarihi itibariyle Resmi Gazete’de yayımlanmış olup aynı tarih itibariyle yürürlüğe girmiştir. Yani 2020 yılının 20 Şubat’ına kadar beyannameler verilecektir.

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.