Ticari gayrimenkullerde büyük kriz yaklaşıyor

BORSAGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

ABD’de yerel bankalar Silicon Valley Bank ve Signature Bank’in iflasının ardından tüm gözler ticari gayrimenkullerin üzerine çevrildi. ABD Merkez Bankası’nın (FED) faiz artırımları nedeniyle halihazırda baskı altında olan ticari gayrimenkul kredi standartları yeni bir sorunla karşı karşıya kaldı. Zira banka krizinin genişlemesi aynı zamanda kredi standartlarının daha da sıkılaştırılması ihtimalini de beraberinde getiriyordu.

Sektör uzmanları banka iflaslarından önce dahi ticari gayrimenkuller için zor zamanların yaklaştığını öngörüyordu. Kurumsal şirketlerin uzaktan çalışma modellerine dönmesiyle birlikte ofis gayrimenkullerinin boşalması ve ofis mülklerinin değerlerinin düşmesi ciddi bir sorun olarak görülüyordu. Üstelik sektörün tamamı kredi vadelerinin dolması süreciyle karşı karşıyaydı. Diğer bir deyişle şirketlerin yüksek faiz oranları döneminde yeniden finansman sağlamaları gerekiyordu.

Ofis gayrimenkullerini olumsuz yönde etkileyen bu ters rüzgarlar büyük ölçüde krediler üzerine inşa edilen sektöre yönelik temerrüt, kriz ve kredilerin ödenememesi risklerini artırdı.

Geçen hafta, Allianz'ın Baş Ekonomi Danışmanı Mohamed El-Erian, Insider'a verdiği demeçte, bu krediler olgunlaştığında ve sektör mevcut ekonomik iklime uyum sağlamak zorunda kaldığında, ticari emlak piyasası için "kader anının yaşanacağını" söyledi. El-Erian sektörün çalışma prensibine işaret ederek, “Faiz oranları dipte olduğunda ve likidite bol olduğunda mantıklı olsalar da, bugün çok daha az anlamı olan daha büyük bir faaliyet kümesinin bir parçasıdır” ifadelerine yer verdi.

Fortune’un haberine göre OakTree Capital Management’ın Eş-Kurucusu milyarder yatırımcı Howard Marks da sektörün durumuna ilişkin endişelerini paylaştı. Marks “Ofis binası mortgagelarında ve diğer ofis gayrimenkul kredilerinde kayda değer temerrütlerin meydana gelmesi muhtemeldir” dedi.

Borsagundem.com’un derlediği bilgilere göre dev yatırım bankaları da sektöre yönelik tartışmalara tepkisiz kalmadı. Bankalar ‘kıyamet’ senaryolarından ‘yönetilebilir kayıplara’ kadar birbirinden oldukça farklı görüşler paylaştı.

Büyük bankalar ne düşünüyor?

Morgan Stanley'nin Varlık Yönetimi Baş Yatırım Sorumlusu Lisa Shalett, yakın tarihli bir raporda, “Ticari mortgagelarda 2,9 trilyon doların %50'sinden fazlasının, yeni kredi faiz oranlarının 350 ila 450 baz puan artması muhtemel olan önümüzdeki 24 ay içinde yeniden müzakere edilmesi gerekecek" dedi.

Shalett, banka iflaslarından önce bile, ofis mülklerinin halihazırda "uzun süreli ters rüzgarlarla" karşı karşıya olduğunu ve 20 yılın en yüksek seviyelerine yakın olan boş ofis mülkü oranlarıyla ileride daha zorlu zamanlarla karşı karşıya kalmalarının beklendiğini yazdı.

Morgan Stanley analistleri ticari gayrimenkul piyasasının zirveden dibe doğru %40 düşeceğini ve sektörün 2008 Küresel Finans Krizi’nden daha kötü bir krizle karşı karşıya olduğunu belirtiyor. Shalett vadesi yaklaşan kredi sayısının arttığını ve bunun sonucunda temerrüt olasılıklarının arttığını belirtti. Baş yatırım sorumlusuna göre krizin sektörün dışına taşması, bankalardan ve mülk sahiplerinden daha fazlasını etkilemesi de muhtemel. Shalett hiçbir sektörün böyle bir krizin etkisine karşı “bağışık” olamayacağını yazdı.

UBS ticari gayrimenkullerin şokları absorbe edebileceğini düşünüyor

Yakın zamanda Credit Suisse'i satın alan İsviçre, Zürih merkezli çokuluslu yatırım bankası UBS, ticari gayrimenkullerde "manşetlerin gerçeklikten daha kötü" olduğunu savunarak daha az karamsar bir ton kullandı.

UBS analistleri "yükselen faiz oranlarının, yavaşlayan ekonominin ve ofis binalarındaki artan boşluk oranlarının son birkaç yılda sektörde ağırlığını hissettirmesine rağmen” kredi standartları sıkılaşsa dahi “2008 likidite krizinin tekrarlanmasının” muhtemel olmadığını belirtiyor.

UBS, ticari gayrimenkul borcunda ödenmemiş 5,4 trilyon doların yaklaşık 1,2 trilyon dolarının olgunlaşmasını ve refinansmana hazır olmasını bekliyor. UBS verilerine göre bu muhtemelen daha yüksek faiz oranlarının görüldüğü bir ortamda gerçekleşecek. İsviçre bankası söz konusu tablonun sektörün halihazırda karşı karşıya kaldığı zorluklara yeni bir engel daha ekleyeceğini belirtiyor. Banka analistlerine göre özellikle de ofis gibi pandemi sonrası nakit akışlarının zorlandığı belirli perakende segmentlerinde sorunlar artacak. UBS de bunun sonucunda temerrütlerin oluşabileceğini kabul ediyor.

Ancak bu temerrütler sektörün tamamının risk altında olduğu anlamına gelmeyebilir. Zira ofis mülkleri ticari gayrimenkullerin sadece %15’lik bir kısmını oluşturuyor. İsviçre bankası koşulların 2008 Küresel Finans Krizi’nden çok farklı olduğunu bu yüzden böyle bir krizin tekrarlanmasının olası görünmediğini savundu.

UBS analistleri, “Genel bankacılık sisteminin sağlığı ve piyasa likidite koşulları, Küresel Finans Krizi döneminde olduğundan önemli ölçüde daha iyidir” dedi. Ancak bu iyimserlik işlerin daha kötüye gidemeyeceği anlamına da gelmiyor. Eğer resesyona girilirse UBS’in öngörüsüne göre uzun vadede yönetilebilir nitelikte olan ticari gayrimenkullerdeki kayıplar “ticari gayrimenkullerde anlamlı bir bozulmaya” sebep olabilir ve hem bilanço hem de kârlılık anlamında banka hisselerini baskı altına alabilir.

Goldman Sachs: Ofis mülkü sahipleri için zorlu dönem yaklaşıyor

Goldman Sachs, asıl riskin ofis sektöründe olduğunu söylüyor ve bu alanın son zamanlarda haklı bir şekilde yatırımcıların odağında olduğuna dikkat çekiyor. Ancak Wall Street devine göre krizin temelinde yatan sorunların çoğu “geçen yıl politika faizlerinin yeniden yükselmesinden öncesine” dayanıyor. Goldman Sachs, ticari gayrimenkulleri bekleyen üç riske işaret etti.

Goldman Sachs, ilk olarak, ticari gayrimenkul borçlularının daha yüksek faiz oranlarına maruz kaldığını, bunun da borçluları daha yüksek finansman maliyetlerine ve değişken faiz oranlı kredi yükümlülüklerine dönmeye daha fazla maruz bıraktığını belirtti. Wall Street devine göre bu da ikinci bir soruna yol açtı.

Dev ABD bankası bazı ticari gayrimenkul borçluları için refinansman maliyetlerinin acı verici olacağını öngörüyor. Goldman 2024 yılı sona ermeden önce 1,07 trilyon dolar değerindeki mortgage kredisinin olgunlaşacağını tahmin ediyor. Daha yüksek faiz oranlarında borçluların yeniden kredi alabilme yetenekleri ve isteklilikleri ise sınırlı olacak.

Üçüncü riske gelince, Goldman Sachs ileride daha sıkı kredi verme standartlarına ve bunun hem bankalar hem de ticari gayrimenkul içindekiler üzerindeki etkisine işaret ediyor.

Goldman Sachs bu üç risk nedeniyle özellikle ofis mülklerinde kredilerin ödenememesi ihtimalinin arttığına dikkat çekti.

Ticari gayrimenkul fonları alarm mı veriyor?

JPMorgan: Bir sonraki krizin adresi ticari gayrimenkuller

Goldman Sachs: Ticari gayrimenkul sektörü bir tehdit değil

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.