Kurumsallar yeniden konut piyasasına dönüyor

BORSAGUNDEM.COM - DIŞ HABERLER SERVİSİ

ABD konut piyasası, Fed’in faiz artırımlarıyla birlikte sıcaklığını kaybetti. Ancak genel görüş, bu sürecin geçici olduğu yönünde. Bunda, kurumsalların piyasaya yeniden girme ihtimalinin doğmuş olmasının etkili olduğu kabul ediliyor.

Borsagundem.com’un derlediği bilgilere göre, pandemi döneminde hiç olmadığı kadar hareketlenen konut piyasasının geçen yıldan bu yana sıcaklığını kaybetmesinde yüksek faiz oranları oldukça etkili oldu. Soğuk seyreden piyasanın yeniden hareketlenmesi ise an meselesi.

Pandemiden bugüne

Fortune’dan Lance Lambert’ın haberine göre, pandemi dönemindeki konut patlaması, yatırımcıların vazgeçemeyeceği kadar iyi bir anlaşma olarak görüldü. Tarihsel olarak düşük faiz oranları, sermayeye kolay erişim, yükselen kiralar ve hızla artan ev fiyatları, tüm oyuncuları piyasaya çekti.  Bu nedenle küçük ölçekli ev sahiplerinden Airbnb ev sahiplerine ve büyük kurumsal oyunculara kadar herkes bir araya geldi.

Pandemi konut talebindeki patlamanın zirvesinde, yani 2021 yılının üçüncü çeyreğinde, ABD’de 82.837 müstakil evin sahibi olan Invitation Homes, 1.523 evin net alıcısı konumundaydı. ABD'de 58.693 müstakil eve sahip olan American Homes 4 Rent, 2021'in 3. çeyreğinde 1.292 evin net alıcısı oldu.

Ancak 2020 yazında başlayan yatırımcı çılgınlığı, 2022 baharında faiz oranlarının artmaya başlamasıyla azaldı. Yükselen faiz oranlarının birleşimi, 2023'te satışa çıkan evlerin azlığıyla birleştiğinde, kurumsal bir yapıya dönüştü ve ev satın alma akımı adeta dondu.

John Burns Research and Consulting'e göre kurumsal firmalar, 2022'nin ilk çeyreğine kıyasla 2023'ün ilk çeyreğinde yüzde 90 daha az ev satın aldı. 2023'ün ilk yarısında hem Invitation Homes (-205 ev) hem de American Homes 4 Rent (-300 ev) net satıcı konumundaydı. Yaklaşık 700 evin sahibi olan Yieldstreet ise 2023'ten Temmuz ayına kadar tek bir ev bile satın almadığını söyledi.

Yükseliş başlamış olabilir

Bununla birlikte, bir sonraki yükselişin halihazırda başlamış olabileceği belirtiliyor. Salı günü, MetLife Single Family Rental Fund, taahhütlü sermaye olarak 390 milyon dolar temin ettiğini açıkladı. Buna ek olarak, Temmuz ayında J.P. Morgan Asset Management, American Homes 4 Rent ile birlikte ülke çapında kiralık evler geliştirmek amacıyla 625 milyon dolarlık bir ortak girişim niyetini duyurdu. Ayrıca Invitation Homes, 18 Temmuz'da ‘yaklaşık 650 milyon dolar karşılığında yaklaşık 1.900 evden oluşan bir portföy’ satın aldı. Bu hamlenin, üçüncü çeyrek sonuçları açıklandığında, şirketi net alıcı olarak konumlandırması bekleniyor.

Bütün bunlar şu soruyu gündeme getiriyor: “Kurumsal firmalar ne kadar piyasanın dışında kalacak?” ve “Yeni bir çılgınlığın başlaması için ne olması gerekiyor?” Bu sorulara, hem ‘kiralık müstakil ev’ (Single-family rental - SFR) hem de ‘yap kirala’ (Build-to-rent - BTR) alanlarında ülkenin önde gelen düşünce liderlerinden biri olan Noel Christopher yanıt arıyor.

Pandemi döneminde kurumsalların konut piyasasına hücumunu körükleyen şey neydi?

Faiz oranları, kiralık ev talebi ve sermaye dağıtma ihtiyacı. Faiz oranları kendi başına zaten çok şeyi anlatıyor. Kiralık ev talebi, hem kiralık hem de sahibi tarafından kullanılan konutlara olan ihtiyacı artırmaya devam edecek. Tek aileler için müstakil kiralık alanlar artık faal ve en büyük olmasa da gayrimenkul varlık sınıflarından biri konumunda. Konut arzının devam etmesiyle birlikte talep, ihtiyacı, dolayısıyla da büyük ve küçük yatırımcıları artıracak.

Neden yüksek faiz oranları kurumsal konut boğalarının sönmesiyle aynı zamana denk geldi?

Bu iki unsur birbirini tetikledi. Bu aslında temel ekonominin konusu. Faiz oranları birçok ev alıcısını fiyatlandırdığı gibi, büyük kurumsal yatırımcılar için de aynısını yaptı. Faiz şoku eşi benzeri görülmemiş bir olay. Bu yatırımcılar SFR alanında bunu ilk kez deneyimliyor. Kimse ne olacağını bilmiyordu. Bu, çoğu kişinin her şeyi beklemeye almasına neden oldu.

Yalnızca pek çok kurumsal ev alıcısı duraklama döneminde değil, bazıları doğrudan net satıcı konumunda. Buna, 2023'ün ikinci çeyreğinde satın aldığından daha fazla ev satan, ülkenin en büyük ABD müstakil ev sahibi olan Invitation Homes da dahil. Bu, kiralama operatörünün net satıcı olduğu üst üste üçüncü çeyreğe işaret ediyor. Bu geçici bir soluklanma mı, yoksa uzun süreli bir kurumsal duraklama mı?

Bu geçici bir durum. Durakladılar ve her zaman yaptıkları gibi portföylerini elemeye devam ettiler. Invitation Homes için 80.000 evden 378'i hiçbir şey değil. Stratejik olarak portföy satın alıyorlar ve BTR alanına atlıyorlar. Birkaç yıl önce Invitation Homes'un BTR ile hiçbir ilgisinin olmadığını hatırlıyorum. Bu hızlı bir dönüş yaptıklarını gösteriyor. Rakamlar olumluysa alıcı konumuna geçebiliyorlar. Büyük alıcılarla birlikte satış pazarı da yeniden durma noktasına geldi. Küçük ölçekli alıcılar giderek güçleniyor ve eski konut stokunu satın alma ve yenileme boşluğunu doldurmaya çalışıyor.

Kurumsalların ev satın almasını teşvik etmek için ne olması gerekir?

Birincisi, borç piyasalarında istikrar olması gerekiyor. Ayrıca, yeniden satılık evlerin de temin edilmesi şart. Yani piyasada oranlar çözülene kadar, geniş ölçekte satın alınacak daha fazla evin olması gerekiyor. İleriyi düşünenler satın almaya hazırlanıyor; bunu kesinlikle biliyorum.

Şu anda kiralık müstakil ev alanı (SFR) ile yap-kirala (BTR) alanı arasındaki farkları nasıl tanımlarsınız?

BTR için daha ucuz borç, arz oluşturabilir. Ayrıca, çok aileli büyük oyuncular BTR'ye kafa yorabilir ve alana büyük bir şekilde girebilirler. BTR’yi operasyonel olarak yönetmek SFR'den çok daha kolay. SFR alanı ise her zaman hazır konumda. Kurumsal yatırımcıların neredeyse hiç dokunmadığı 15 milyondan fazla ev, SFR'yi hesaba katmıyor. Yine de kiralama ihtiyacı bir süre daha sürecek çünkü konut finansmanı sistemi tüketicilerin aleyhine durumda.

Gelecek beş yılda konut piyasasında en büyük fırsatları nerede görüyorsunuz?

Birçok fırsat alanı var. Alan geliştikçe, kurumsal yatırımcıların yerel satıcıları kiralayan yerel oyuncular aracılığıyla yatırım yapma ihtimali de artacaktır. Birçok pazar, sermayenin ulaşması zor olan, daha profesyonelce yönetilen kiralık konutlara ihtiyaç duyuyor. Birkaç grup bunun gerçekleşmesine olanak sağlayacak sağlam pazar yerleri inşa ediyor. Bazıları ise Roofstock gibi küçük yatırımcılara odaklanıyor. Bazıları Avenue One gibi daha önde gelen yatırımcılara odaklanıyor.

Ayrıca Home Equity Investment alanı da ilgimi çekiyor. Gelecek 1-3 yıl içinde bu sektörün katlanarak büyümesini bekliyorum. Bu alanda, bir ev sahibinin veya yatırımcının özsermayesini satma ve faiz oranını düşük tutma yeteneği çok büyük. Vergi avantajlarını da unutmamak gerekiyor. Bu alanı büyük bir kazanç olarak görüyorum.

Kurumsal ev satın alma, bırakın genel ev satın alma pastasını, yatırımcı merkezli satın alma pastasının bile nispeten küçük bir kısmını oluşturuyor. Bazıları, kurumsal firmaların ev fiyatlarının artmasına yardımcı olduğunu söylüyor. Bu tür şikayetlere nasıl yanıt veriyorsunuz?

Zamanımın çoğunu bu konudaki yanlış kanıları çürütmeye çalışarak harcıyorum. Bahsettiğim gibi daha fazla evin olması gerekiyor. Bir ev alıcısının satın aldığı her ev aynı zamanda kiracının elinden bir evin eksilmesi anlamına geliyor. Kiralık evler çok uzun zamandır büyük bir şekilde ortalıkta dolaşıyor. Her ne kadar son birkaç yılda oldukça artmış olsa da, ev sahipliği son birkaç yıldır sabit seyrediyor. Kiracıların demografik özellikleri de, tercihlerine göre daha fazla gelir ve kira elde eden kiracılarla birlikte değişiyor. Bu tesadüfen olan bir şey değil ve kurumsal yatırımcının yükselişiyle aynı zamana denk geliyor.

Profesyonel bir ev sahibinden ev kiralamak, evin kiracının dışında bir yerden satılacağına dair kesinlik sağlıyor. İster inanın ister inanmayın, kurumsal yatırımcılar bir ihtiyacı karşılıyor ve kiracılara bakımlı, iyi yönetilen evler sunuyor. Çoğu zaman bu yatırımcılar, bir ev sahibinin üstlenmeye istekli olduğu onarım eşiğini aşan eski evleri alıyor. Dahası, kurumsal yatırımcının kiralık konut stoğunun yalnızca yüzde 3'ü kadar olması nedeniyle piyasayı çok fazla hareket ettirmesi de pek mantıklı değil. Yüksek yoğunlaşmanın olduğu belirli pazarlar elbette var. Gerçek şu ki, kurumsal yatırımcılar evi ancak rakamlar lehlerineyse satın alıyorlar. Kirayı piyasanın alacağının üzerinde ayarlamaları gerekiyor.

Konut finansmanı sistemimiz bozuk. Konut ihtiyacı giderek artıyor. Bu ülkedeki konut piyasası, insanların yaşaması için yeni konut inşa etmek ve eski konut stoğunu yenilemek için özel yatırımcılara güveniyor. Bu durum değiştiğinde, sadece konut tedarik etme noktasında bu özel yatırımcılara güveneceğiz. Ayrıca bunu yaptıkları için risk-getiri hakkına da sahip olacaklar.

Tüm bunları, küçük yatırımcının kiralık müstakil ev piyasasına hakim olduğu ve yüzde 50 civarında kurumsallaşmış olan çok aileli yatırımcıların aksine uzun bir süre de öyle kalacağı bir dönemde söylüyorum. Kiralık müstakil ev alanının uzun süre yüzde 10'un üzerine çıkacağını düşünmüyorum. Bu noktada, büyük yatırımcılara yönelik düzenlemelerin çoğu zaman küçük yatırımcıya zarar verdiğini de unutmamak gerekiyor.

ABD'de konut başlangıçları beklenenden fazla arttı

Warren Buffett, konut piyasasını gözüne kestirdi

ABD’de konut piyasasıyla birlikte evler de küçülüyor

Kurumsallar ABD konut piyasasından çekiliyor

Konut piyasasında ‘buzul çağı’ başladı

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.