Konuttaki rekor satışın ardındaki gerçek

Geçen yıl Türkiye genelinde 1 milyon 341 bin konut satıldı ve böylece yıl bazında bir rekor kırıldı. 2015'e göre yüzde 4 oranında artış sağlandı.

Bu veriler yeni değil, açıklanalı birkaç hafta oldu. Konut satışına açıklamanın yapıldığın günlerde değinmiştik ama üstünde özellikle durmak istediğimiz bir detaya gündemin yoğunluğu yüzünden bugüne kadar eğilme fırsatı bulamamıştık.

O detay, satışın "ilk satış ve ikinci el satış" ayrımı... Bu ayrıma göre satışın nasıl seyrettiği, ilk ve ikinci el satışın toplamda aldığı payın seyri...

Toplam konut satışının 1 milyon 341 bini bulmasının da, rekor kırmasının da hiç önemi yok aslında. Siz hiç ikinci el otomobil satışlarının ne kadar arttığından yola çıkılarak otomotiv sanayindeki gelişmeye vurgu yapıldığını gördünüz mü... Aynı durum inşaat sektörü için de geçerlidir.

Yirmi yıl, otuz yıl önce yapılmış ve bunca zamandır kullanılan bir konut belki üç kez, belki beş kez el değiştirmiştir; gelecekte de değiştirecektir. Şimdi bu konutun el değiştirmesinin ekonomiye nasıl bir katkısı olabilir ki... Katkı, olsa olsa aldığı fiyatın çok üstüne satabiliyorsa satıcı için söz konusudur.

Önemli olan ilk satıştır

Geçen yılki 1 milyon 341 bin satışın 632 binini ilk satış, 710 binini ikinci el satış oluşturdu. 2015 yılına göre ilk satış yüzde 5.5, ikinci el satış yüzde 2.8 arttı.

İlk satıştaki artış daha hızlı olmakla birlikte görüldüğü gibi ikinci el satış hala daha fazla. Geçen yılki her 100 satışın 47'si ilk, 53'ü ikinci el satıştı.

İşte bizim bu dengeyi tersine çevirmemiz gerekiyor. Yirmi yıla uzayan kampanyaların amacı da bu zaten. İlk satışları olabildiğince artırmak ve en bir milyon olduğu tahmin edilen konut stokunu eritebilmek...

Konut stokunun miktarını tam olarak bilemiyoruz; çünkü konut satışına ilişkin istatistikler 2013'ten sonrası için tüm Türkiye'yi kapsayacak şekilde tutuluyor. Daha önceki istatistikler yalnızca il merkezleri ve merkez ilçe bazında tutulmaktaydı.

Dolayısıyla konut stokunu tahmin açısından belediyelerin verdiği yapı kullanma izin belgesi kapsamındaki daire sayısıyla ilk el konut satışını karşılaştırmak ancak 2013 ve sonrası için mümkün. Kullanım izni verilen dairelerin mutlaka o takvim dönemi içinde satılması elbette söz konusu olmaz ama bir fikir vermesi açısından bu karşılaştırma yapıldığında 2013, 2014 ve 2015 yılları toplamında 562 bin adetlik bir stok artışı görüyoruz.

2016 yılının son çeyreğine, dolayısıyla yılın tümüne ilişkin yapı kullanma izni verileri henüz açıklanmış değil. Ama 2016'da da en iyi ihtimalle 100 bin dolayında bir stok artışı söz konusu olabilir. Böylece son dört yılda oluşan stok 650-700 bin arasında bir düzeye ulaşabilir.

Bu stok, böbrek taşı gibi sancı yapar!

İnşaat sektörü milyon dolayındaki bu stoku kaldıramaz, kaldıramıyor da zaten. Bu konutlar peynir ekmek gibi satılabiliyor olsaydı sanıyor musunuz ki böyle yirmi yıla uzayan, faizsiz dönemin beş yıla çıkarıldığı kampanyalar düzenlenirdi!

Dağı taşı konutla doldurmanın bir faturası olacaktı ve şimdi o fatura kesiliyor. Henüz faturanın tüm boyutunu da görmüş değiliz. Umalım altından kalkmakta zorlanacağımız bir yükle karşılaşmayız...

Türkiye, akıllara yeni mi geldi!

Hani klasik esnaf yaklaşımıdır, bir şey almak istersiniz, hayatınızda ilk defa karşılaştığınız satıcı "Sana bir şeyler yaparız abi ya da abla" der ya; şimdi çoğu müteahhidin "Türkiye için" gibi sloganların "arkasına sığınarak" yaptığının da küçük esnaf yaklaşımından farkı yok.

Bazı bankaların desteği alınmış ve konut satışında vade yirmi yıla kadar uzatılmış. Beş yıla kadar da hiç vade farkı uygulanmayacakmış, yani faiz sıfır olacakmış.

Ne kadar güzel değil mi, dar gelirli vatandaş böylece kira öder gibi konut sahibi olabilecekmiş.

Dar gelirli, örneğin asgari ücretli, haydi asgari ücretliden vazgeçtik şöyle aylık 3 bin lira dolayında gelirli ve yine varsayalım iki çocuklu bir aile 1+1 konuta "300 bin liradan, 400 bin liradan başlayan" fiyatlarla talip olsun, bu konutu alabilsin, bu konuta sığabilsin ve güle güle otursun!

"Konutta büyük kampanya" diye lanse ettiğimiz gerçek bu. 300 bine, 400 bine biraz daha büyük konut projeleri de var elbette ama genel durum böyle. Ortalama gelire sahip Türk halkının yanından bile geçemeyeceği rakamlar söz konusu. Ama belki bu rakamlardan konut satmak isteyenler de ortalama gelire sahip Türk halkına hitap etmiyorlardır zaten...

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.