Konut sektöründe balon var mı?

Konut sektörü son aylarda Türkiye’nin en çok tartıştığı konuların başını çekiyor.   Plazalar, AVM’ler, bitmek tükenmek bilmeyen konut projelerini görünce insan ister istemez sorguluyor Türkiye’de konut balonu var mı diye? “Kim alıyor bunları?” demekten alamıyoruz kendimizi büyük bir şaşkınlık içinde. 

Peki gerçekten balon var mı? Varsa ve de o ya da bu nedenle patlarsa Türkiye ekonomisini büyük bir krize sokabilir mi? Beraber bakalım. 
Önce inşaat sektörüyle başlayalım.  İnşaat sektörünün, ekonomimiz (GSYIH) içindeki payı sadece yüzde 6.  Ancak ekonomi içindeki küçük sayılabilecek payına rağmen inşaat sektörü “lokomotif sektör” konumundadır. Çünkü yüzlerce sektör inşaat sektörüne çalışmaktadır: Çimento, beton, seramik, tuğla, boya, doğal taşlar, yalıtım, müteahhitlik hizmetleri, asansör, mobilya, ısıtma-soğutma, havalandırma… Saymakla bitmez. Bu nedenle inşaat durursa Türkiye durur, inşaat büyürse Türkiye büyür. Üstelik inşaat sektörü emek yoğun bir sektördür.  Toplam istihdamın yüzde 7’si inşaat sektöründedir. 


Klasik girizgahı tamamladık.  Evet inşaat çok önemli, bilineni ifşa etik, biraz rakamlarla da süsledik.  Gelelim inşaatın ana motoruna. 
İnşaat sektöründeki yapı izinleri ve yapı ruhsatlarını incelediğimizde karşımıza çarpıcı bir “yoğunlaşma” çıkıyor.  Yapı izinleri ve ruhsatlarının yaklaşık yüzde 85’i “ikamet amaçlı binalar” için. Bir başka ifadeyle; konut sektörü, inşaat sektörümüzün yüzde 85’ini oluşturuyor. Kalan yüzde 15 ise toptan & perakende ticaret binaları, sanayi binaları & depolar, ofis, otel ve diğer kategorilerine dağılmış.  O halde şu sonuca varabiliriz: İnşaat sektörü ekonominin, konut sektörü de inşaat sektörünün “lokomotifi”…

 
Bu durumda konut sektörüne yönelik tartışma daha da önem kazanıyor.  Evet, konut sektöründe balon varsa ve patlarsa genel ekonomi üzerinde çok büyük bir “çarpan etkisi” yaratarak ekonomiyi krize sürükler. 
İnşaatın Türkiye için, konutun da inşaat için önemini aktardık.  Şimdi konut sektörüne odaklanalım.  Lakin, konut sektörü başka piyasalara benzemez.  İki rakama, üç çarpana bakarak konut sektörüne yönelik bir yargıya varmak çok yanlış olur. Oldukça kapsamlı değerlendirmemiz şart.  Çünkü Türkiye’deki konut piyasası ne muadillerininkine ne de gelişmiş ekonomilerinkine benzer. Buranın dinamikleri farklıdır.  Türkiye’de konut başka diyarlardaki gibi sadece temel bir ihtiyacı karşılamak için alınmaz.  Konut, Türkiye’de önemli bir yatırım aracıdır aynı zamanda.  İnsanlar ikinci, üçüncü, dördüncü eve yatırım yaparlar, arazi alırlar, arsa toplarlar… Neden? Çünkü hem kira geliri (current income) hem de sermaye kazancı (ödenen fiyatın üzerine satma/capital gain) beklentisi yüksektir.  Konut ta bu beklentileri genelde karşılamış, yatırımcısını sevindiren bir araç olmuştur. 
Yatırım aracı özelliğinin yanı sıra Türkiye’de konut sektörünün kendisine has başka özellikleri de vardır.  Türkiye’de konut sahipliği yüksektir.  Aşağıdaki tabloda da görüldüğü gibi Türkiye’de ev sahipliği oranı yüzde 67,3 düzeyinde.  Bu oran gelişmiş ülke düzeylerine oldukça yakın.  Lakin bizi farklı kılan, konut stokunun yarısından fazlasının ruhsatsız/izinsiz olması, gene yarısından fazlasının yaşlı olmasıdır (20 yaş ve üstü). Konut stokunun neredeyse yüzde 40’ı da çeşitli nedenlerle tadilata ihtiyaç duymaktadır.  Bu rakamlar şu anlama geliyor: Türkiye’de konut talebini sadece “konjonktürel” değerlendirmemek gerekir.  Ciddi bir “yapısal” talep olduğu gerçeğini her zaman masada tutmak şart.
 
 
Talep tarafıyla başlayalım.  Konut satışları talebin en iyi göstergesi konumunda. 
2013 yılının başından beri konut satışlarının yüzde 19,7’si İstanbul’da, yüzde 11,6’sı Ankara’da, yüzde 6,2’si İzmir’de, yüzde 5,3’ü Antalya’da, yüzde 3,6’sı da Bursa’da gerçeklemiş.  Bu dağılım pek şaşırtıcı değil. 
Ancak yabancılara yapılan satışların yazılıp çizildiği kadar etkili olmadığını söylemeliyim.  2013 yılında yabancılara satılan konut sayısı 12.181.  2013 yılında toplam konut satısıysa 1.157.190.  Yabancıların toplam içindeki payı sadece yüzde 1.
Benzer tablo 2014 için de geçerli.  2014 yılında toplam konut satışı 1.165.381. Yabancılara satılan konut sayısı 18.959. Yabancıların toplam satış içindeki payı sadece yüzde 1,5.  Buradan çıkan ana mesaj şu: Olur da işler kötü giderse, konut sektörünü yabancılara yapılan satışlarla diri tutmak imkansız. 
Hazır yeri gelmişken yabancıların sahip olduğu toplam taşınmaz alanı da aşağıdaki tabloda paylaşmış olalım.  Bir sonraki tabloda da yüzölçümüne göre Türkiye’den en çok taşınmaz alan yabancı yatırımcıların menşeini görebilirsiniz. 




Konut satışlarının büyük şehirlerdeki kısmına ve yabancı/yerli oranına baktık.  Şimdi de konut satışlarının nasıl finanse edildiğine bir göz atalım. 


Yukarıdaki grafikte görüldüğü gibi ipotekli satışlar (kredili) 2015 yılının ilk üç ayının toplam satışlarının yüzde 39’u kadarmış.  Geri kalan yüzde 61’in peşin satıldığını görüyoruz. 2013 ve 2014 yıllarında da dağılım üç aşağı beş yukarı aynıydı.  Kredili satışların toplam satışlar içerisinde düşük olması Türk insaninin konutu önemli bir yatırım enstrümanı olarak görmesinden kaynaklanıyor. Tasarrufların kayda değer kısmı konut yatırımına akıyor. 
Konut satışlarının ilk satış ve ikinci el satış dağılımı da hemen aşağıdaki tabloda yer almakta. Türkiye’de ilk satışların ve ikinci el konut satışlarının toplam içindeki payı sırasıyla yüzde 44 ve yüzde 56. 



Konut satışlarının (konut talebi) kompozisyonuna baktık.  Türkiye genelinde konut satışlarının yıllık büyüme performansı da aşağıda. 


Çok iyi bir 2013 ardından konut satışlarının geçen yılın özellikle ilk yarısında yavaşladığını ancak geçen yılın son çeyreğiyle birlikte satışların belirgin bir şekilde hızlandığını görüyoruz.  Zaten, konut talebine yönelik önemli bir kaygı duyulmuyor.  Genel endişe konut arzının konut satışlarından çok daha hızlı büyüdüğü ve bunun da konut sektöründe ciddi bir balon yaratmakta olduğu yönünde. 
Konut arzını ise yapı izinleri ve yapı ruhsatları üzerinden takip ediyoruz.  Ancak yapı ruhsatı ve yapı izinleri arasında fark olabiliyor. Bu da iskan almamış ancak yapımı devam eden konutlardan kaynaklanıyor.  Şimdi konut talebi ve arzına beraber bakalım. 



2008 yılının başından beri arz göstergesi olarak baz aldığımız yapı ruhsatlarında kümülatif yüzde 59, yapı izinlerinde de kümülatif yüzde 86 artış var.  Aynı dönemde talep göstergesi konumundaki konut satışlarındaki kümülatif artış yüzde 173.  Göreli olarak uzun sayılabilecek bir dönemde konut talebinin konut arzından daha hızlı artmış olması konut sektöründe balon olmadığının en önemli göstergelerinden biri. 
Kaldı ki bunu konut fiyatlarından da teyit edebiliyoruz.  Asagıdaki tabloda konut sektöründe balon endişelerinin arttığı 2010-2014 yıllarını mercek altına yatırıyoruz.  2010 ikinci çeyreğiyle 2014 yılının tamamını kapsayan dönemde konut fiyatlarındaki birikimli artış yüzde 74.  Aynı dönemde bina maliyetleri ve tüketici fiyatları sırasıyla kümülatif 45 ve yüzde 42 yükselmiş. 


Ama sağlıklı değerlendirme yapabilmek için konut fiyatlarındaki değişime nominal değil reel bakmak gerekiyor. Bunun için de konut fiyatlarını enflasyondan arındırıyoruz. 


Konut fiyatlarında bahse konu dönemde yüzde 23 yakın reel yükseliş var.  Aynı dönemde reel ekonomi dahi daha hızlı büyümüş. Konut fiyatlarındaki reel artış, GSYIH’daki reel büyümenin dahi altında kalmış.  Arz ve talep değişiminin yansıması olan konut fiyatları da konut sektöründe balon olmadığını gösteriyor.
Devam edelim. Konutta balon ya da şişkinlik olup olmadığına bakmanın bir diğer yolu da konut kredilerini ekonomik büyüklüğümüze oranlamaktır. Bankacılık sektörümüzün açtığı konut kredilerinin ekonomik büyüklüğümüze oranı son verilerle yüzde 7 düzeylerinde. Bu oran Estonya'da yüzde 34.4, Yunanistan'da yüzde 38.5, Bulgaristan'da yüzde 17.6, Almanya'da yüzde 44.8, ABD'de yüzde 68.8...
Demek ki bankacılık sektörümüzün açtığı konut kredileri GSYH'ya oranla hem benzerimiz kabul edilen gelişen ülkelerin hem de gelişmiş ekonomilerin oranlarının çok altında. Bu da Türkiye'de konut sektöründe balon olmadığının en önemli göstergelerinden biridir. Balon bir yana, bankacılık sektörümüzün önümüzdeki yıllarda büyüme göstereceği en önemli alanlardan biri ferdi konut kredileri olacaktır.
Elbette bazı kent merkezlerinde ve projelerde fiyat aşırılıkları olabilir.  Lakin Türkiye geneli için makro analizler sonucu konut sektöründe balon olmadığını rahatlıkla söyleyebiliriz.  7 Haziran seçim sonuçları ve akabinde oluşacak ekonomik yatırım ortamı sektörün de kaderini tayin edecektir.  Bekleyip göreceğiz. 
Not: 24 mayis Pazar günü “Herkes İçin Finansal Piyasalar” eğitimi vereceğim. Kayıt ve bilgi için [email protected] ‘a mail atabilirsiniz. 
Son söz: "Kolay çıkış yolu, tekrar içeriye girmeye yol açar." Peter Senge

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.