Konut piyasasında ‘buzul çağı’ başladı

BORSAGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

Henüz bir ev sahibi olmayanlar için gelecek yıllar çok daha zorlu olabilir.

Emlak piyasasında doğru zamanı yakalamaya çalışmak birçok yatırım uzmanı tarafından boşa uğraş olarak gösterilir. Elbette ev fiyatlarının veya borçlanma faizlerinin ne yöne gittiğine dair teoriler sunabilecek çok sayıda veri, tahmin ve piyasa uzmanı bulunuyor. Ancak hiçbir öngörü acı gerçeği değiştirmeye yetmiyor: Ev almak önünde sonunda yazı tura atmak gibidir. Eğer şanslıysanız ev fiyatları yükselmeden hemen önce ev alırsınız. Eğer şanssızsanız emlak balonu şişerken aldığınız evin fiyatının balon söndüğünde çok daha fazla düştüğüne şahit olursunuz.

Bu kırılma noktalarını önceden görmek neredeyse imkansız olsa da, genellikle geriye dönüp bakıldığında neyin ne olduğu anlaşılabilir. Emlak piyasasında ‘öncesi ve sonrası’ konusuna en çarpıcı örneklerden birisi de Temmuz 2020’de yaşandı. Y kuşağının emlak piyasasına döndüğü ve uzaktan çalışma nedeniyle beyaz yakaların daha geniş evlere ihtiyaç duyduğu pandemi sırasında konut piyasası adeta altüst oldu.

Pandemi öncesi ve sonrasında satın alınan evlerin fiyatları ise şaşırtıcı derecede farklıydı. Ekonomideki tablo dengelenmeden önce emlak piyasasına girenler bir anda fırlayan ev fiyatlarından kaçınmayı ve rekor derecede düşük faiz oranlarında mortgage kredilerini kilitlemeyi başardılar. Aynı zamanda yüzlerce bin dolara mal olacak konut sermayesini de biriktirebildiler. Dışarıda kalanlarsa kira fiyatlarının birikimlerini tüketmesini izlediler. Medyan ev fiyatlarının %30 yükselmesine, mortgage faizlerinin yükselmesine ve konut envanterinin yakın tarihin en düşük seviyesine gerilemesine şahit oldular. Sonuçsa tüm dünyada çığırından çıkmış bir emlak piyasasıydı. 

Her geçen ay Y kuşağı ve Z kuşağı bireyleri hayatlarını düzene sokacakları ve bir ev alacakları dönemlere yaklaşıyor. Ancak mevcut konut stokları özellikle de ev satışlarının yoğunlaştığı ilkbahar aylarında şok edici derecede düşük kalıyor. Ufuktaysa konut envanterini rahatlatacak önemli ölçüde bir yeni konut seli de beklenmiyor. Ev sahiplerinin başka bir eve taşınması için çok az sebep var. Zira böyle bir hamle halihazırda ödedikleri düşük faizli kredilerden vazgeçip çok daha yüksek faizli mortgage kedileri almaları anlamına gelecek.

Insider yazarı James Rodriguez konut piyasasının ilelebet değiştiğini ve yeni bir çağa girdiğini belirtiyor. Zira Rodriguez’e göre Temmuz 2020 piyasa için bir milat olarak alınırsa bugün kristalize olmuş ‘yeni normali’ görüyor olabiliriz: Konut stoğu kıtlığı, tarihi derecede düşük seviyelerden keskin bir şekilde yükselen borçlanma oranları ve pandemi başlarında yaptıkları anlaşmalara düşük faizlere kilitlenen ev sahiplerinden oluşan endişe verici bir tablo. Ekonomi yazarı bu yeni döneme ‘Konut Buzul Çağı’ adını veriyor.

Konut piyasası baş aşağı döndü

Konut veri firması Altos Research’ün Başkanı Mike Simonsen, piyasadaki dönüşümün pandemiyle birlikte tetiklendiğini ancak bu sürecin tohumlarının on yıl öncesine dayandığını belirtiyor. 2008'deki konut piyasası çöküşünden bu yana, inşaatçıların ev arzına katkıda bulunma konusundaki isteksizdi. İlk kez ev alacakların birikmesiyle birlikte de kâbus senaryosu ortaya çıktı.

Simonsen, “Pandemi başladığında halihazırda rekor derecede düşük envanterdeydik. Daha sonra pandemi tüm bunları hızlandırdı” açıklamasında bulundu.

Konut piyasasını geri dönüşü olmayan bir noktaya getiren pandemi sırasında iki büyük şey gerçekleşti. Birincisi, ABD Merkez Bankası (FED) ekonomiyi canlandırmaya çalışırken borçlanma oranları tarihin en düşük seviyelerine ulaştı. Bu değişim, daha fazla insanın mortgage piyasasına erişmesine ve alıcıların beklentilerini etkileri yıllarca hissedilecek şekilde önemli ölçüde sıfırlamasına izin verdi. İkincisi, uzaktan çalışmanın yaygın olarak benimsenmesi ve insanların daha fazla konut alanına duyduğu ihtiyaç evlere olan talebi arttırdı. Kaos, yıllarca süren ev satın alma faaliyetlerinin süresini kısalttı ve piyasayı ciddi şekilde çarpıtan bir acil durum yarattı. Her iki faktör de konut piyasasındaki rekabeti yeni zirvelere taşıdı ve alıcıların uygun zemini bulmalarını zorlaştırdı.

Pandemiyle geçen bir yılın sonra ermesinin ardından temmuz ayıyla birlikte konut satışları inanılmaz bir hız kazandı. ABD Ulusal Emlakçılar Birliği’nin 2011’den bu yana kaydettiği verilere göre rekor bir hızda ev satışı yapılıyor. Kurum piyasadaki bu hareketi tabir etmek için “V şeklinde toparlanma” tabirini kullandı.

İlk kez ev alanlar konut alımlarının %34’ünü oluşturuyordu. Üçüncü çeyrekteki medyan konut fiyatları ABD’de 337.500 dolara fırlamıştı ve bu rakam bir önceki çeyreğe göre %5 yüksekti. Söz konusu artış iki yıl boyunca devam edecek büyük fiyat artışları serisini başlattı. Bu artışları körükleyense 30 yıllık mortgage faizlerinin söz konusu dönemde ilk kez %3’ün altına düşmesiydi.

Moody's Analytics'in Baş Ekonomist Yardımcısı Cristian deRitis, "Temmuz ayının düşük faiz oranı ortamı ve uzaktan çalışma fenomeni tarafından yönlendirilen talepteki keskin artışı değerlendirerek gerçekten gördüğümüz şeyin bir dönüm noktası olduğunu söyleyebilirim" dedi.

Pandemi döneminin etkilerinin ardından konut fiyatlarındaki artış eğiliminin uzun süre piyasada kalacağı görülebiliyor. Ev almak isteyenler ve emlakçılar çok daha yavaş bir piyasa ortamının getirdiği zorluklarla karşı karşıya kalıyorlar. Yüksek faiz oranları, alım satım işlemlerindeki yavaşlama ve konut envanterindeki düşüşün devam etmesi konut piyasasında rekabeti yüksek tutmayı sürdürüyor.

Konut piyasasındaki yeni normalin en çarpıcı özelliği satıştaki evlerin sayısının tarihin en düşük seviyesinde olması. Bu tablo büyük ölçüde Kovid-19 öncesi dönemden kaynaklanıyor. Altos Research araştırmasına göre gelir getiren yatırım niteliğindeki konutların etrafında gelişen piyasa hareketinin ABD’de son on yılda yaklaşık 8 milyon evin yeniden satışa çıkarılmasına ve yatırım amaçlı gayrimenkullere dönüştürülmesine yol açtığı tahmin ediliyor. Yine de, envanter sıkışıklığının ciddiyeti başka bir şeyin de değiştiğini kanıtlıyor.

Yaz aylarında taşınmaya hazırlanan insanlar genellikle ilkbahar aylarını konut piyasasında satış sezonu haline getirir. Ancak bu durum 2023’ün bahar aylarında gerçekleşmedi. Simonsen normal şartlarda yılın bu zamanlarında konut piyasasında yaklaşık 1 milyon tek ailelik ev görülmesinin bekleneceğini belirtiyor. Fakat bugün bu rakam 400 bin civarında. Mortgage yazılımı ve veri sağlayıcısı bir firma olan Black Knight pandemi öncesi döneme kıyasla %30 daha az mülkün piyasaya çıktığını bildiriyor. Realtor.com verilerine göre nisan ayındaki mevcut konut satışları geçen yıla göre %23 oranında azaldı. Emlak sitesinin baş ekonomisti Danielle Hale’e göre mart ve nisan aylarında piyasaya çıkan yeni konutların sayısı, ABD’de ilk pandemik kısıtlamaların sancıları içinde olduğu 2020'deki en düşük seviyelerle eşitti.

Hale, “2019 veya 2018'de bize nisan ayında piyasada sadece yarım milyondan fazla eve sahip olacağımızı söyleseydiniz, kimse size inanmazdı. Rakamlar kadar farklı ki, çoğu insanın anlaması muhtemelen zordur” ifadelerine yer verdi.

Birçok ev sahibi bugün yeni bir kredi almaları durumunda karşılarına çıkabileceğin çok altında mortgage faizlerine kilitlendikleri için evlerinde oturmaktan çok memnunlar. Zira 2021'in sonlarında faizlerin dibe vurmasının ardından ABD Merkez Bankası’nın (FED) gerçekleştirdiği agresif faiz artışları borçlanma maliyetlerinin de hızlı bir şekilde yükselmesine neden oldu. Borsagundem.com’un derlediği bilgilere göre FED’in söz konusu faiz artışları da konut piyasasındaki dalgalanmanın kısmen neden olduğu enflasyonla mücadele etmek için tasarlanmıştı.

Freddie Mac firmasına göre 30 yıllık mortgage faiz oranları 2008 Küresel Finans Krizi’nden bu yana en yüksek seviye olan %6,4’e yaklaştı. Bu tablo bireylerin evlerini satışa çıkarmasını engelliyor ve genel envanter seviyelerini bastırıyor. Black Knight verilerine göre, ABD’deki ev sahiplerinin kabaca %86’sı mortgage faizlerini %5 seviyesinin altında sabitledi. Bu mortgage sözleşmelerinin yarısı ise %3,5 veya daha düşük faiz oranlarında sabitlendi. Her beş ev sahibinden üçü son dört yıl içerisinde taşındı. Emlak firması Redfin verilerine göre, oranlar düşse bile söz konusu tablo ev sahiplerinin çoğunun taşınmak için acele etmeyeceğini gösteriyor.

deRitis konuyla ilgili açıklamasında, “Yüksek faiz ortamı, ilk kez ev satın alacak birçok kişiyi kilitliyor. Gelirleri göz önüne alındığında, onlar için bu seviyelerde uygun değil. Ancak belki de daha da sinir bozucu olanı, kalifiye olan, hatta nakit parası olan alıcılar içindir. Çok sınırlı ev envanteri bulunuyor. Satın almak isteseler bile, bunu yapamıyorlar” ifadelerine yer verdi.

Merkez Bankası faizi sabit tuttu

2022’den önce ev alanlar yaşadı

ABD konut piyasasında 'sessiz istifa'

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.