Konut fiyatlarındaki değişimleri Acar Yatırım Araştırma Müdürü Zeynel Balcı geçmiş yıllara ait verilerle değerlendirdi. Balcı'nın değerlendirmeleri şöyle:

''Konut iyi bir tasarruf aracı oldu.. Konutta balon var mı tartışmaları… 
Son günlerin en çok tartışılan konularından bir de konut fiyatları… Konut fiyatlarında balon var mı? Yükseliş devam eder mi? Bu tartışmalar devam edeceğe benziyor. “Tartışmanın çok uzaması iki tarafın da haksızlığını veya haklılığını gösterir” sözünden hareketle konut fiyatlarında balon var mı, yok mu tartışmaları sanki biraz da bu yöne kaymaya başladı. Sanki iki tarafın da haklı olduğu yönler var gibi. Ancak son dört yıllık verilere bakıldığında konut fiyatlarının iyi bir tasarruf aracı olduğu anlaşılıyor. Türkiye’de genç nüfus ve nüfus artış hızının etkisi, faizlerin düşük seyretmesi, bankacılık kredi imkanlarının artması, ekonomik büyüme, deprem riski nedeniyle özellikle İstanbul’da konut değiştirme isteği, yabancı yatırımcı ilgisi ve geleneksel tasarruf aracı olması gibi sebeplerden beslenen konut sektöründe canlılık korunuyor. Bunun en somut örneği ise geçtiğimiz günlerdeki Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ikinci halka arzına %80’i yabancı tahsisli olmak üzere yoğun bir ilgi vardı.
 
Konut sektörünün finansmanında bankacılık konut kredilerinin önemli bir ağırlığı var. Ekteki tabloda görüleceği üzere, Kasım ayı itibariyle 98 milyar TL’ye ulaştı. Uzun vade ve düşük faizli kredilerin konut sektörünün büyümesine katkısı yüksek. Bankacılık kesiminin verdiği kredi tutarında sürekli yükselen bir trend var. Yaklaşık dört yıllık sürede 43 milyar TL’den 98 milyar TL’ye ulaşmış. Yüzde 127 artış oranında görülüyor. Faizlerin yükseldiği dönemlerde ise kredilerdeki büyüme ivme kaybediyor (2011 yılı sonu 2012’nin ilk ayları), faizler düşünce tekrar artan bir ivme söz konusu. Faizlerin seyrinin konut sektörü için önemi tartışılmaz. Faiz artışlarının olduğu dönemlerde kısa süreli olduğu için belki de Konut Fiyat Endeksleri üzerinde etkisi görülmemiş. Faiz oranları son günlerde yükseliyor. Önümüzdeki aylarda bunun konut sektörü üzerindeki etkisini izlemekte yarar var.

Esas tartışmaya dönersek, konut fiyatlarında balon var mı? Neye göre balon? Ölçü ne olacak? Balon hangi dönemler için söz konusu? Bunun tarifi  ve standart bir ölçüsünü bulmak zor. Karşılaştırma yaptığımız dört yıllık dönem orta ve uzun dönem için elbette yetersiz. Daha çok kısa dönem için bir değerlendirmeye konu olabilir. Konutta şu anki piyasa fiyatları yüksek seyrini koruyor. Ancak konut piyasası oldukça dinamik. Önümüzdeki günlerde  faiz ve döviz yükselir, piyasada para kıtlaşır ve genel ekonomi daralırsa ise konut fiyatları gerileyebilir. Veya faiz düşük seyretmeye devam eder, sıcak para akışı sürer, ekonomik büyüme  sürer ise konut fiyatları yükseliş seyrini koruyabilir. Sektör dinamik ve değişken. Balon tanımı daha çok gayrimenkul fiyatlarının son yıllardaki primi dikkate alınarak yapılıyor. Gayrimenkul Türk halkının geleneksel yatırım aracı. Bu açıdan piyasa şartlarına göre fiyatların dalgalanması normal. Gayrimenkul fiyatlarını besleyen sebepler var oldukça fiyatların düşüş sonrası tekrar yükseleceği beklentisi hakim. Konut sektörü fiyatlarıyla ile ilgili çok sağlıklı veri ve endeksler bulmak kolay değil. En sağlıklı verilerden biri Merkez Bankasının yayınladığı 2010 yılından bu yana tutulan dört yıllık Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksleri.Balon tartışmalarına çok doğru bir açıklama olmayacak belki ama, sektör dışından bakılacak olunursa diyerek Konut Fiyat Endekslerini “Faiz, Döviz, Altın, Hisse senetleri” gibi Piyasa yatırım araçlarının getiriyle birlikte “Enflasyon” ile de kıyaslama yaptık. Ekteki tablolarda görüldüğü üzere son dört yılda Dolar/TL, enflasyon ve gösterge faiz oranlarına göre konut fiyatlarında yüzde 15-20 artı bir prim söz konusu.

Yine geleneksel yatırım araçlarından Altın ve belli bir yatırımcı grubunu kapsayan Hisse Senetlerine bakıldığına ise konut fiyat endeksiyle birlikte hemen hemen paralel getiriler var. Getiriler açısından konut fiyatlarında çok abartılı bir balon veya şişme söz konusu değil. Balondan daha çok enflasyon, dolar/TL kuru ve faize göre biraz “Köpük” var gibi görülüyor. Değerlendirme yaparken Türkiye’nin değişik bölgeleri veya İstanbul gibi büyük şehirlerin gelir düzeyine göre farklı semtleri arasında değer ve prim farklılığı olduğu bir gerçeğini de göz ardı etmemek gerekir. İstanbul’da Yeni Konut Endeksinin getirisi %62, Türkiye ortalaması ise %47 seviyesinde. Özetle konutta balon olup olmadığı tartışmalı ve daha çok piyasa şartlarıyla ilgili bir konu gibi görülüyor.

Zeynel Abidin Balcı
Acar Yatırım Araştırma Md.    
 

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.