Gayrimenkul piyasasının büyük sınavı

BORSAGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

Gayrimenkul fiyatları iki yıldır merkez bankalarının sürdürdüğü rekor derecede düşük faiz oranlarıyla birlikte hızlı bir şekilde yükselmişti. Yüksek fiyatlar ve artan mortgage maliyetleri birçok gelişmiş ekonomide konut fiyatlarını aşağı çekmekle tehdit ediyor.

Merkez bankaları yüksek enflasyonla başa çıkabilmek için hızlı bir şekilde para politikalarını sıkılaştırırken küresel resesyon ihtimali de gün geçtikçe daha olası hale geliyor. Pandeminin başında üzerlerindeki yük hafifleyen ev sahipleri şimdi ise emlak piyasasında potansiyel bir çöküş tehdidiyle karşı karşıya. Financial Times’ın haberine göre bazı uzmanlar konut fiyatlarındaki küresel yükselişin yavaşlayacağından endişe ediyor. Uzmanlara göre merkez bankaları büyük faiz artışları gerçekleştirdikçe bazı ülkelerin konut fiyatlarında sert düşüşler yaşanacak.

Fiyatlar şimdiden düşmeye başladı

Yeni Zelanda’da konut fiyatları şimdiden düşmeye başladı. Mortgage başvuru ve kabulleri gibi bazı göstergeler ABD’de fiyatların düşeceğinin işaretlerini veriyor.

İngiltere merkezli mortgage danışmanlık şirketi SPF Private Clients’ın CEO’su Mark Harris konuyla ilgili açıklamasında, “Geçtiğimiz ay boyunca İngiltere’de satın alma aktivitelerinde şüpheye yer bırakmayacak bir düşüş gerçekleşti. Bu yavaşlama artan faiz oranlarına, ancak aynı zamanda daha bazı daha geniş ekonomik kaygılar da bağlı: enerji krizi, enflasyon ve genel yaşam maliyeti gibi” ifadelerine yer verdi.

Capital Economics'in Kıdemli Danışmanı Vicky Redwood'a göre, fiyatlarda düşüş riski, ABD, Kanada ve Avustralya gibi diğer İngilizce konuşulan "Anglo" ekonomilerde ve İsveç gibi İskandinav ülkelerinde özellikle tehdit oluşturuyor.

Redwood, “Enflasyon daha büyük bir sorun haline gelirse, tüm ülkelerdeki faiz oranları şu anda beklenenden çok daha fazla yükselirse, bu durum konut fiyatlarının daha yaygın bir şekilde düşmesine neden olabilir” dedi. Gayrimenkul uzmanı, konut fiyatlarında Kanada ve Yeni Zelanda'da yüzde 20, Avustralya'da yüzde 15, İsveç'te yüzde 10'luk düşüşler bekliyor. İngiltere ve ABD'deki konut fiyatlarında ise yüzde 5-10 oranında düşüşler görülebilir.

Gayrimenkul piyasasında merkez bankaları etkisi

Ekonomistler, yüksek düzeyde ev sahipliği ve ayarlanabilir oranlı mortgage kullanımı olan piyasaların konut fiyatları düşüşlerine en yatkın yerler olduğunu söyledi.

Mortgage piyasalarının yapısı üzerinde çalışan ekonomist Stefano Pica, “Her iki oran da ne kadar yüksek olursa, faiz artışlarının geçişi de o kadar büyük olur. Yükselen faiz oranlarına maruz kalan mortgage sahipleri daha az tüketim yapacağı için ekonomideki genel talebe de bir darbe olacaktır. Bu, sonunda daha düşük ev fiyatları ortamını besleyecektir” açıklamasında bulundu.

Mortgage fiyatlarının büyük bir kısmının değişken faiz oranlarına tabi olduğu pazarlarda zorunlu satışlar da mümkün olabilir. Kredi derecelendirme kuruluşu Moody’s’in Kıdemli Başkan Yardımcısı Barbara Rismondo, “Hanehalkları artan mortgage maliyetleri ile mücadelede zorlanmaya etmeye başlarsa, o zaman bazı geç kalan ödemeleri, temerrütleri ve zorunlu satışları görebiliriz" diyor.

Faizlerdeki artış 2008 krizini hatırlatıyor

Ayarlanabilir faiz oranlı mortgage sözleşmeleri tek endişe kaynağı değil. Fiyat düşüşlerine duyarlı olarak görülen bu piyasaların bazıları, yüzde 50'nin altında düşük seviyelerde değişken faiz oranlı mortgage anlaşmalarına sahip. Ancak yakın vadede sabit faiz oranlı sözleşmelerini yenilemeye hazırlanan mortgage sahipleri de piyasanın önemli bir kısmını oluşturuyor.

Enflasyonda hızlı bir düşüş olmadıkça ve merkez bankaları parasal sıkılaştırma politikalarını tersine çevirmedikçe, bu yeni sözleşmelerin daha yüksek oranlarda olması muhtemel. Redwood, “İngiltere ve Yeni Zelanda da dahil olmak üzere birçok bölgede, sabit faizli mortgageların ortalama süresi birkaç yıldan az bir sürede olacak şekilde nispeten kısadır” uyarısında bulundu.

İngiltere ve ABD'nin aksine, birkaç küçük gelişmiş ekonomi, 2008'den sonra konut piyasalarında önemli düzeltmeler yapmadı ve fiyatlar son 20 yılın çoğunda istikrarlı bir şekilde arttı.

Pandeminin ortaya çıkmasıyla birlikte dipteki faiz oranları ve diğer politikalar konut fiyatlarını yükseltti. İnsanların iç mekanlarda daha fazla zaman geçirmeye zorlanmasıyla daha büyük evlerin fiyatlarına yönelik talep de piyasayı güçlendirdi. OECD'nin reel konut fiyat endeksine göre, 2019'un sonu ile 2021'in üçüncü çeyreği arasında, Yeni Zelanda'da konut değerleri yüzde 30'dan fazla artarken, Avustralya, Kanada ve ABD yaklaşık yüzde 20'lik artışlar kaydedildi.

Fiyatlar halihazırda gelirlere göre yüksek seviyelerde olduğu için, mortgage maliyetleri potansiyel alıcıları da caydırıyor. Yüksek faiz oranlarının da eklenmesiyle konut talebi daha da azalabilir.

Borsagundem.com’un derlediği bilgilere göre Kanada'daki beş yıllık sabit faizler, Kanada Merkez Bankası'nın bu ay 100 baz puan faiz artırmasından önce dahi yüzde 5’in üzerine çıkmıştı. Ülkedeki beş yıllık faizler Ocak 2021'deki yüzde 1,9 seviyesindeydi.

Bankacılık sistemi ayakta kalacak

Ekonomistlerin kış aylarında daha olası bir senaryo haline geleceğine inandıkları küresel bir resesyonun konut piyasasında daha fazla düşüreceğini belirtiyorlar. En büyük riskse, ekonomideki yavaşlamanın işgücü piyasasında sıkıntılara yol açması. Oxford Economics Baş Ekonomisti Innes McFee, “Ev fiyatlarında önemli bir düşüş görmek için bir işsizlik patlamasının meydana gelmesi gerekir. İnsanların satmaya zorlanması gerekir" diyor.

Piyasalar, küresel bir resesyon riskinin artmasını satın almaya başladı. Yatırımcılar daha yüksek borçlanma maliyetlerinin talep üzerinde önemli ölçüde ağırlık kazanmaya başlayacağına dair bahse girdikçe, bir dizi emtia piyasasında geniş çaplı düşüşler kaydedildi.

Finansal sistemin göreceli konumu ise iyimserliğin korunmasını sağlıyor. Analistler, 2008'deki finansal krizin ardından daha güçlü sermaye tamponları oluşturmuş olan gelişmiş ekonomilerdeki bankacılık sistemine güveniyor. Uzmanlara göre bankacılık sistemi konut fiyatlarındaki önemli düşüşleri atlatabilecek güçte.

Moody's tarafından yapılan araştırma, "konut fiyatlarında hafif veya daha belirgin düşüşler olması durumunda bile, büyük finansal kurumların bilançoları için önemli bir risk olmadığını" gösteriyor.

UBS’ten resesyon için 4 senaryo

Güçlenen dolar metalleri eritti

Morgan Stanley: Ayı piyasasının sona erdiğine inanmıyoruz

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.