Esenyurt'ta değer hesaplama krizi

İstanbul’un son yıllarda ön plana çıkan ve rezidanslar bölgesi olarak da anılmaya başlanan Esenyurt’ta bir yıldan bu yana imar sorunu yaşanıyor. Sorun emsal değerlerinin Esenyurt Belediyesi ve İBB tarafından farklı hesaplanmasının yarattığı karışıklıktan kaynaklanıyor.
Son günlerde mali kriz haberleri ile gündemi meşgul eden Fi Yapı’nın da aralarında bulunduğu irili ufaklı yaklaşık 20 firmanın 30 civarında projesinin imar izinleri İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) tarafından geçtiğimiz yıl iptal edilmişti. Bir an evvel çözülmesi beklenen bu problem hala çözülemezken, bu projelerden ev alan yaklaşık 10 bin kişi de mağdur oldu.
Sorunun Esenyurt Belediyesi’nin emsal değerlerini belirlerken projelerdeki yangın merdiveni, asansör boşluğu gibi genel alanları emsale katmadan ruhsat vermesi ve İBB’nin de bu alanları emsale katarak emsal değerlerini düşürmesiyle ortaya çıktığı belirtiliyor.
İBB KARARI BEKLENİYOR
Şirketler sorunun çözümü sürecinde tepki çekmemek için isimlerinin açıklanmasını istemiyor. Fakat haberimiz çerçevesinde konuşan büyük proje sahipleri, Esenyurt’ta arsa sıkıntısı olması nedeniyle yapılan inşaatların artık 20 kat ve üzerinde olduğunu bu nedenle de emsal değerlerinin olduğundan fazla kullanıldığı görüşündeler.
Sorunun bir an evvel çözülmemesi halinde Fi Yapı gibi birçok inşaat şirketinin daha mali sıkıntıya düşebileceğine dikkat çekilirken, bu projelerden ev alanların da mağdur edilmemesi gerektiğine işaret ediliyor. Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü yetkilileri de sorunun çözümlenmesi için İBB’nin kararını beklediklerini vurguluyorlar.
İBB yetkilileri ise olumlu kararın eylül ayı içinde yapılacak olan belediye meclisi toplantısından çıkacağı görüşünü bildiriyorlar.
SORUN YAŞAMAYAN DA VAR
Esenyurt bölgesinde yüksek katlı inşaat yapıp sorun yaşamayan şirketler de mevcut. İBB’ye 2008 plan notlarına göre modelleme, ruhsatlama yaptıran Yeşil İnşaat’ın İnnovia projesi gibi projeler Haziran ayındaki İBB meclisinde sorunlarını çözmüş oldular. 2008 yılından sonra ruhsat alanlar ise hala sorunlarının çözülmesini bekliyorlar.
Yaşanan problem bir çok müteahhit, taşeron, yatırımcı, tedarikçi, banka ve konut satın alan yaklaşık 10 bin kişiyi mağdur etti.
İBB’nin Eylül Meclisi’nde de projeler için tam anlamıyla ve tatmin edici çözüm çıkmaması endişesi var. Özyurtlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, N Towers projelerinde üç bloğu iptal edip 2 bin 200 konuttan bin 300 konuta inerek evleri sahiplerine teslim etme yolunu tercih ettiklerini söylüyor.
N Merkez projesinde yaşadıkları sorunun çözülmesi için de eylül ayını beklediklerini belirten Özyurt, “İBB ve Esenyurt Belediyesi bu süreçte çok ağır hareket ettiler. Birçok insan bu durumdan mağdur oldu. Gece uyku uyuyamadığını söyleyenler bile var. Biz Özyurtlar olarak vatandaşı mağdur etmemek için projedeki konut sayısını düşürdük. Son bir yılda tüm projelerimizde toplam 2 bin 300 daire teslim ettik” diyor.
NEGATİF ETKİLENENLER VAR
Esenyurt bölgesinde inşaat projesi geliştirip ruhsat sorunu yaşamayan Dumankaya gibi bazı firmalar da çıkan haberler nedeniyle oluşan olumsuz algıdan satış düşüşü yaşamaya başlamış.
Dumankaya Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya, Modern ve Modern Vadi projelerinin satışlarının bölgedeki ruhsat sorunu nedeniyle beklediklerinden daha yavaş gittiğini söylüyor.
Her iki projelerinde de belediyenin verdiği emsallerden yüzde 10 düşük emsal kullandıklarını bu nedenle bir sıkıntı yaşamadıklarını belirten Dumankaya şöyle devam ediyor:
“Biz problemsiz olmamıza rağmen bölgenin yaşadığı sıkıntıdan olumsuz etkileniyoruz. Çünkü insanlarda tüm projelerin problemli olduğu algısı oluştu bu da satışlarımıza olumsuz yansıyor. Bu iki projemizin iletişiminde ruhsatlı olduğumuzu vurgulayan çalışmalar yapmaya karar verdik. Daha önce hiçbir reklamımızda ruhsatı vurgulamamıştık ama bu projelerde vurgulayacağız.”
Dumankaya, yaşanan ruhsat sorununun son yıllarda çıkış yapan bölgeye olumsuz yansıdığını da vurguluyor. 
TOKİ DEVRİ BEKLENİYOR
Bu arada imar sorunlarıyla boğuşan Esenyurt’ta 6 projenin TOKİ’ye devri gündeme geldi. Arsa sahiplerini ağırlıklı olarak kamu kurum ve kuruluşlarında çalışanlarının oluşturduğu projelerin devri için aylardır çalışmalar yürütülüyor.
Bölgede sivil toplum kuruluşları ve bürokratlar tarafından organize edilen altı proje belediyeler dışında plan yapma ve uygulama yetkisine sahip Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile TOKİ’ye müracaat ederek imar sorunu düğümünü çözmeye çalışıyor. Life in Vera, Vera Vizyon, Vera Tac Mahal Prestij, Babil Kuleleri, Samsun Towers ve Future Park projeleri bu müracaatın olumlu neticelenmesi halinde imar sorunlarından kurtulacaklar.
Projeler 2008 planlarıyla Kat Karşılığı olarak TOKİ’ye devredilip yine TOKİ’den mevcut müteahhitlere hasılat paylaşımı yöntemiyle verilecek. Böylece bu projelerden düşük fiyatlarla satın alma yapan yaklaşık 3 bin kişi TOKİ garantörlüğünde yürüyecek sistemle hem sorunlardan kurtulup hem projeler primleneceği için ciddi kar marjı elde edecekler.
NEDEN ÇÖZÜLEMİYOR?
AKP’li meclis üyeleri ve İBB yönetimi bir defaya mahsus olmak üzere Esenyurt’ta imar sorununun çözülmesini istiyor. Çözüm olarak da Esenyurt ilçe belediyesinin ruhsat verdiği projelerdeki emsal yoğunluğuna karşı konut yapımcısı şirketlerin aynı ilçe sınırlarında arsa alıp park yapması öngörülüyor. Ancak CHP’li belediye meclis üyeleri Esenyurt’ta yapılanların bütün İstanbul’a emsal teşkil edeceğini, şehircilik açısından yapılanın yanlış olduğu görüşündeler. Esenyurt’ta proje yapan şirketlerin patronları ise istenilen park arsalarının şirketleri finansal açıdan zora sokacağı görüşünü savunuyorlar.
Zaten geciken inşaatlar nedeniyle maliyetlerinin arttığını, park arsalarının alınmasının zorunlu hale gelmesi halinde de birçok inşaatın yarım kalacağı tezini savunuyorlar. Mevut ruhsatların bir defaya mahsus geçerli sayılmasını istiyorlar.
Esenyurt’ta ev alan yaklaşık 10 bin kişi 13 Ağustos haftası İBB’den çıkacak kararı bekliyordu ancak Kadıköy-Kartal metrosu açılışı nedeniyle belediye meclisi eylül ayına ertelendi. CHP’li üyeler eylül ayında da istedikleri karar çıkmazsa yine dava açacaklar.
Levent Gökmen/Ekonomist

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.