ABD’de konut arzı kıtlığı anlatısı anlamını yitiriyor

BORSAGUNDEM.NET - DIŞ HABERLER SERVİSİ

Araştırmalar, ABD’de bugüne kadar söylenegelen konut arzı sıkıntısının gerçeği yansıtmadığını ortaya koyuyor.

Borsagundem.net’in derlediği bilgilere göre, konut arzı kıtlığı olmaması alıcıları rahatlatacak bir gelişme gibi dursa da, bu arzın ev almaya parası yetmeyen insanlar için geçerli olmadığı görülüyor.

Konut arzı sıkıntısı gerçek değil

Fortune’dan Paolo Confino’nun haberine göre, ABD’de uzun süredir yakınılan konut sıkıntısının aslında mevcut olmayabileceği görülüyor. Yeni bir araştırmaya göre, daha ziyade ucuz kira ve uygun fiyatlı ev sıkıntısı olduğu ortaya çıkıyor.

Nisan ayında Housing Policy Debate adlı akademik dergide yayınlanan hakemli çalışma, 2000 ile 2020 yılları arasında ABD'nin 3,3 milyon konut fazlasına sahip olduğunu ortaya çıkarıyor; bu, ülkenin konut sıkıntısıyla karşı karşıya olduğuna dair geleneksel görüşe meydan okuyor.

Araştırmanın yazarlarından biri ve New School'da kentsel politika yüksek lisans programının başkanı olan Alex Schwartz, “Analizimizde bir nevi aykırı bir tutum sergiliyoruz ve bunun nedeni kısmen uzun vadeli bir perspektife sahip olmamız” diyor.

Çalışma, konut stokunun 2000'li yılların ilk yirmi yılında ne kadar hızlı büyüdüğünü inceliyor ve bunu, o dönemde oluşan yeni hane halkı sayısıyla karşılaştırıyor. Schwartz ve Kansas Üniversitesi'nde kentsel planlama alanında fahri profesör olan araştırma ortağı Kirk McClure, konut stokunu inceleyen ve ulusal düzeyde bir kıtlık olduğunu ortaya koyan pek çok güncel çalışmanın zamanda yeterince geriye gitmediğini ifade ediyor. Bu da, 2000’den 2007'ye kadar uzanan konut patlaması sırasında inşa edilen çok sayıda evin gözden kaçırılmasına neden oluyor.

McClure, “Yaşadığımız konut balonu, fiyatlarda büyük bir büyümenin yanı sıra üretimde de büyük bir büyümeydi” diyor.

İhtiyacın üzerinde arz

Eskiden müreffeh olan emlak piyasasının çöküşü Büyük Durgunluğu tetikledi. Çalışma aynı zamanda pandemiyi de içeren ve 2012'den 2020'ye kadar süren Büyük Durgunluğun ardından yaşanan iyileşmeyi de içeriyor.

McClure ve Schwartz, bu kadar uzun bir zaman dilimini yakalamanın, araştırmanın piyasadaki kısa vadeli iniş ve çıkışlara aşırı tepki vermemesini sağladığını savunuyor. McClure, “İhtiyacımız olan konut sayısını büyük ölçüde aştık ve 2024'te ve hâlâ geçerli ve bu aşırı konut inşaatını absorbe etmeye çalışıyoruz” diyor.

2000'den 2010'a kadar ABD'de 4,6 milyon konut fazlası vardı, sonraki 10 yılda ise nüfus artışının gerektireceğinden 1,3 milyon daha az konut açığı bulunuyordu. Hepsi bir araya getirildiğinde, 2000'den 2020'ye kadar 3,3 milyon konut fazlası olduğu ortaya çıkıyor.

Bulgular çelişiyor

Bulgular, çok sayıda araştırmayla çelişiyor. Bu ayın başlarında konut sitesi Zillow, 2022'de 4,5 milyon yeni konutluk konut açığı olduğunu gösteren bir analiz yayınladı. Realtor.com'un daha yeni bir araştırması ise 2012'den 2023'e kadar 2,5 milyon konut sıkıntısı yaşandığını tahmin ediyor.

Ancak bu çalışmalar yeni evlerin inşasını ölçmeyi tercih ederken, McClure ve Schwartz boş evlere bakıyor. Bu başlı başına karmaşık bir faktör olma niteliği taşıyor. İkilinin makalelerinde belirttiği gibi boş evlerin fiziksel durumu tam olarak bilinmiyor. İnatçı bir ev sahibinin kirayı düşürmeyi reddetmesi nedeniyle bazı daireler boş duruyor olabilir; diğerleri varlıklı bir aile için tatil evi olarak hizmet verdiklerinden, bazıları ise tamamen harap durumda ve bu nedenle de oturulamaz durumda olduğundan konut krizini çözmek için çok az işe yarıyor.

Konut maliyetleri hanelerin alım gücünü aşıyor

Ancak genel konut arzı seviyelerine ilişkin Schwartz'ın sürpriz olduğunu söylediği yeni bulgu, konut piyasasındaki en büyük sorunlardan birine dair bazı detaylar barındırıyor. Schwartz, “Sorun toplam konut eksikliğinden ziyade konut maliyeti ile hane gelirleri arasındaki uyumsuzlukla ilgili. Özellikle en düşük gelirli haneler arasında, karşılayabildikleri ile karşılayabilecekleri birim sayısı arasında gerçekten bir uyumsuzluk var” diyor.

Bu çalışmadan sonra dahi ekonomistler ABD'deki mevcut konut arzının seviyesini farklı bir perspektiften tartışsalar da temel sorun aynı kalıyor gibi görünüyor: “Uygun fiyat.”

Araştırmacılar düşük ve çok düşük gelirli ailelerin karşılayabileceği konutların sayısını sınırlı buluyor. Düşük gelirli aileler, belirli bir pazardaki ortalamanın yüzde 30 ila yüzde 60'ı arasında gelire sahip olanlar olarak tanımlanırken, çok düşük gelirli aileler, ortalamanın yüzde 30'undan azını elde eden, yani kabaca yoksulluk sınırına eşdeğer olan aileler olarak tanımlanıyor.

McClure, yılda yaklaşık 45.000 dolar kazanan ve kısıtlı bir bütçeye sahip olan hane halkı ile ABD'deki en fakir olan ve 22.000 dolardan az kazanan hane halkı arasında ayrım yapmaya çalışıyor. Araştırma, 381 büyükşehir bölgesi ve 526 küçük kasabadaki kira piyasalarını değerlendirirken geliri 22.000 doların altında olan en yoksul hanelerin karşılayabileceği ortalama 7.700 adetlik bir konut arzı kıtlığı olduğu ortaya çıkıyor.

Mevcut konutların satın alınabilmesine yardımcı olunmalı

Konut bulmak için devlet yardımına ihtiyaç duyan hanelerin kira için ödeyebilecekleri en yüksek miktar ise 550 dolar. Yeni evler ve apartmanlar inşa etmek, mutlak yoksulların kıtlığını gidermiyor. McClure, hiçbir girişimcinin, en yoksullara yönelik fiyat aralığında yeni bir ev veya apartman inşa edemeyeceğini açıklıyor. McClure, “Birimi 0 dolara üretebilseniz bile, özel bir yüklenicinin 550 dolarlık bir fiyata bir birim yapıp hayatta kalması kesinlikle mümkün değil. Sadece emlak vergileri, sigorta ve kamu hizmetleri maliyetleri bu rakamın üzerinde” şeklinde konuşuyor.

Yani çözüm, mevcut konutları satın almalarına yardımcı olmaktan geçiyor. McClure ve Schwartz, kira ödemelerini destekleyen daha fazla konut seçimi kuponu sunulmasını öneriyor. Araştırmada, “Birçok durumda, zaten geniş olan bir pazara stok eklemek için gereken çok büyük meblağları ödemek yerine mevcut stoktan yararlanmak en iyisi. Düşük gelirli hanelerin mevcut birimleri kiralamasına yardımcı olmak, düşük gelirli haneler için uygun fiyatlı kiralarla derin sübvansiyonlu birimler inşa etmekten çok daha az maliyetlidir” deniliyor.

Yeni evler inşa etmek uzun vadede fiyatları düşürebilir

Ancak bu McClure ve Schwartz'ın yeni konut inşasına karşı oldukları anlamına gelmiyor. Schwartz'a göre şehirler ve kasabaların, daha küçük birimler veya daha yüksek yoğunluklu konutlar gibi ‘daha geniş bir konut türü yelpazesi’ inşa etmeye çalışması gerekiyor.

Fazlalık durumunda bile yeni konut envanteri oluşturulması gerekmesinin nedeni, kiraların ve ev fiyatlarının kendi kendine düşmesinin beklenemeyeceği gerçeği. Schwartz, “Mevcut hanelerin, herhangi bir nedenle ve gerekmedikçe, kendi başlarına satış fiyatlarını düşüreceğini düşünmek pek olası değil” diyor.

Daha fazla konut inşa etmek de kiraları düşürmenin etkili bir yolu olarak görülüyor. NYU Furman Center'ın ufuk açıcı bir araştırması, daha fazla ev inşa etmenin aslında kiraları düşürdüğünü ortaya koyuyor. Furman Center araştırması, arz ve talep kanununun konut piyasasında da geçerli olduğunu ileri sürüyor.

Yeni Zelanda'nın Auckland kentinde 2016'da yaygın olarak alıntılanan bir örnek, şehrin yaklaşık dörtte üçünün daha yoğun konut inşaatına izin verecek şekilde yeniden imar edilmesi durumunda konut arzının yüzde 4 oranında arttığını ortaya çıkarıyor. Bu arada, Mayıs 2023 tarihli bir çalışma belgesine göre, üç yatak odalı dairelerin kiraları benzer bölgelere kıyasla yüzde 26 ila yüzde 33 oranında düşmüş durumda.

Diğer çalışmalar ise, yeni konutların etkisinin genellikle Auckland örneği kadar keskin olmadığını ortaya çıkarıyor. Çoğu zaman, yeni konut inşa edildiğinde genel kiralar artmaya devam ediyor ancak bu, aksi durumda olacağı kadar hızlı olmuyor.

McClure bu araştırmaya karşı çıkmıyor ancak bunun en yoksul kesimlere hitap etmediğini belirtiyor. McClure, “2.000 dolarlık kirayı 1.800 dolara düşürmeyi düşünmüyoruz; bu küçük fark yeterli değil. Ayda 500 dolardan fazla parası olmayan insanlara daire kiralamanın gerçek yollarını bulmaya çalışıyoruz” diyor.

ABD'de ikinci el konut fiyatları rekor seviyeye ulaştı

ABD'de konut başlangıçları mayısta düştü

ABD'de konut fiyatları el yakmaya devam ediyor

ABD konut piyasası tepetaklak

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.