ABD’de emlak balonu işaretleri

BORSAGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

ABD’nin bir emlak balonunun etkisi altında olup olmadığına yönelik tartışmalar büyüyor. Ancak Insider’ın haberine göre ihtimal dahilindeki bu balonun patlatabilecek unsurlardan en azından biri karşılanıyor.

Tarih boyunca emlak balonlarının çöküşü konusunda üç ana unsur dikkat çekiyor: ekonomik gerileme, daha yüksek faiz oranları ve daha düşük talep. Hafta içerisinde yayınlanan ABD yeni konut satış verilerinin son dört ayın seviyesine düştü. Yeni konut satışları 2022’nin bütün aylarında düşüş gösterdi ve 2021’in başlarındaki parlak günlerinden çok uzakta kaldı. Söz konusu durum ABD’de emlak piyasasına olan talebin düşmekte olduğunu gösteriyor.

Borsagundem.com’un derlediği bilgilere göre ABD Merkez Bankası’nın (FED) sıkı para politikasıyla birlikte yükselişe geçen mortgage faiz oranları yükselen ev fiyatlarıyla da birleşerek Amerikalılar için ev almayı oldukça zor hale getiriyor. Bu durum da talebe belirgin bir şekilde zarar veriyor. Balonun patlaması için gerekli olan diğer iki unsurdan birisi gerçekleşmiş durumda, diğeri ise giderek kötüleşiyor.

Emlak fiyatları karşılanabilir düzeyde değil

Yakın zamana kadar, alıcıların piyasaya girip bir eve büyük harcama yapmak için hala büyük bir nedeni vardı: Mortgage faiz oranları, FED’in faiz oranlarını sıfıra yakın belirleme kararı sayesinde pandemi boyunca tarihin en düşük seviyelerinde kaldı. Son iki ay içerisinde ise FED’in faiz oranlarını yükseltmesiyle emlak piyasalarındaki koltuk değneklerinin hızla kaybolduğu görülüyor. 30 yıllık sabit faizli bir mortgage kredisi için şu sıralarda ortalama %5,11 faiz veriliyor. Söz konusu oran son 12 yılın en yüksek seviyesinde. Oranlardaki yükselişin devam edeceği öngörülüyor.

Ev sahibi olmak isteyenler daha ev kredisi alırken dahi para kaybetmeye başlıyorlar. Mortgage teknolojisi ve veri sağlayıcısı şirket Black Knight'tan elde edilen verilere göre, tipik bir Amerikan hanehalkının şu anda gelirinin %31'ini mortgage ödemelerine harcadığını gösteriyor. Söz konusu pay 2007'den bu yana en yüksek seviyeye ulaşmış.

ABD’deki emlak fiyatlarını karşılaştıran S&P CoreLogic Case-Shiller fiyat endeksine göre ABD’deki emlak fiyatları Şubat ayına kadar yılda %19,8 yükseldi. Yüksek emlak fiyatları da taşınmaz sahibi olmak isteyen alıcıları piyasadan uzaklaştırıyor. Fiyatların artmasıyla ve küresel enflasyonun satın alma gücüne zarar vermesiyle birlikte ev sahibi olmak çok daha zor hale geldi.

Yeni konut satışlarındaki yavaşlama, iki eğilimin (daha yüksek fiyatlar ve artan kredi faiz oranları) son iki yılda görülen olağanüstü konut talebini azalttığına işaret ediyor. Bu da balonun patlaması için sadece bir kriterin kaldığı anlamına geliyor: 2008'de görülen kredi krizi gibi, harcama gücünün büyük ölçüde azalmasına neden olacak büyük bir ekonomik gerileme.

Böyle bir krizin gerçekleşmesi halinde talep çok daha fazla yavaşlayabilir. Piyasanın dışına çıkmamış olan alıcılar da böyle bir krizde muhtemelen kaçacaktır. Konut satışlarındaki daha ciddi bir düşüş, ev fiyatlarında da kayda değer bir düşüşü tetikleyebilir. Fiyatlardaki düşüş buharlaşan bir talep ve gayrimenkullerin değerlerinin düşmesi döngüsünü besler ve bu yolla piyasayı bozabilir.

Emlak piyasasında balon var mı?

Yukarıda anlatılanlar olası bir emlak balonunun patlaması için gerekli şartların oluşması ile ilgiliydi. Ancak uzmanlar hala bir balonun oluşup oluşmadığı konusunda hemfikir değil ve piyasaların 2000’lerin ortalarındaki konumundan çok farklı olduğunu belirtiyorlar. Zira o dönemden bu yana kredi verme standartları çok daha güvenli ve hane halkı tasarrufları da oldukça büyümüş konumda.

Önemli miktarda bir ekonomik gerilemenin gerçekleşip gerçekleşmeyeceği de kesin değil. Bazı ekonomistler, FED’in faiz oranlarını çok agresif bir şekilde yükseltmesini ve enflasyonu düşürmek için ekonomik büyüme üzerindeki frenleri sıkmasını bekliyor. Bu konuda olumsuz görüşleriyle dikkat çeken Deutsche Bank analistleri bankanın Salı günkü notunda, FED hamlelerinin 2023'ün sonuna kadar büyük bir resesyona yol açacağını öngördü.

Diğerleri ise bu kadar endişelenmiyor. FED Başkanı Jerome Powell Mart ayı toplantısında “gelecek yıl veya daha sonraki yıl bir resesyon yaşanması ihtimalinin önemli bir şekilde arttığını” söyledi. Ancak Powell ekonominin düşük faiz ortamında dahi gelişebilecek kadar güçlü olduğunu söyledi. Diğer veriler, işgücü piyasasının neredeyse tamamen iyileştiğini ve tüketici harcamalarının rekor seviyelerde olduğunu gösteriyor ve ekonomik toparlanmanın geriye düşmekten uzak olduğuna işaret ediyor.

Yine de konut piyasası birkaç ay daha yoğun bir baskı altında olabilir. Ev fiyatları karşılanabilir fiyatların çok üzerinde. Bununla birlikte yeni ev inşaatları artsa da bir sıfırdan inşa edilmesi için ortalama yedi ay sürüyor. ABD ekonomisi henüz balon piyasası sürecine girmemiş olabilir. Ancak Insider’In haberine göre en son göstergeler göze alındığında bu ihtimale çok yakın oldukları da görülüyor.

5 ekonomistten emlak piyasası tahminleri

Gayrimenkul yatırım fonlarının büyüklüğü 13 milyar liraya ulaştı

Gayrimenkul satışında TL ile ödeme şartı

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.