ABD konut piyasasının kazananı ve kaybedeni

BORSAGUNDEM.COM - DIŞ HABERLER SERVİSİ

ABD’de yüksek enflasyon ve yüksek faiz oranları en çok konut piyasasını vurdu. Ancak bu süreçten zararlı çıkanların yanı sıra faydalananlar da oldu.

Borsagundem.com’un derlediği bilgilere göre, Bank of America, ‘boomer’ kuşağının konut piyasasının kazananı olduğunu, Y kuşağının ise bu süreçten oldukça zararlı çıktığını söylüyor: “Y kuşağı dışında herkes yüzde 3'lük konut kredisi faiz oranlarına kilitlendi.”

Kamudan özel sektöre büyük servet transferi

Fortune’dan Alena Botros’un haberine göre, Y kuşağının şanssız ve üzücü konut hikayesi sıkıcı ve tekrarlayıcı hale gelmiş olabilir ancak belki de Y kuşağının üzülmek için makul nedenleri vardır. Bu üzüntünün nedenlerini anlamak için şöyle düşünmek yeterli olabilir: “Konut piyasasında sürekli kaybediyorlar ve boomer’lar zirveye çıkmaya devam ediyor.” Bu düşünce, Wall Street'teki en büyük yatırım bankalarından Bank of America’ya ait.

Ohsung Kwon liderliğindeki Bank of America Research stratejistleri, paylaştıkları notta, 'kamudan özel sektöre büyük bir servet transferi’ gerçekleştiğini yazıyor. Banka, bunun iki nedenden kaynaklandığını şöyle ifade ediyor: “1980 yılından bugüne devlet borcunun gayri safi yurt içi hasılanın yüzde 31'inden yüzde 120’sine yükselmesi ve 10 yıllık hazine getirisinin bu yazının yazıldığı sırada yüzde 12'den yüzde 4,9 seviyesine gelmesi. Hepsi bir arada değerlendirildiğinde, hane halkı serveti 17 trilyon dolardan 150 trilyon dolar gibi rekor bir seviyeye yükseldi.”

Peki bu büyük servet transferinin kazananları kimler? Boomer kuşağı, özellikle konut piyasasının kazananı oldu. BofA, boomer’ların ve ‘gelenekçi' kuşağın toplam net servetin üçte ikisine sahip olduğunu ve boomer kuşağının tüm servetin yarısından fazlasını elinde tuttuğunu, bu servetin büyük bölümünün de gayrimenkul dahil finansal varlıklarda olduğunu belirtiyor.

Boomer’lar en iyi oranlara kilitlendi, Y kuşağı ise fırsatı kaçırdı

Elbette, 1980'lerde hızlı yükselişin konut piyasasına girdiği dönemde ipotek oranları son derece yüksekti. Federal Rezerv Başkanı Paul Volcker'ın yüzde 14'e yükselen enflasyonu düşürmeye çalışmasıyla kabaca yüzde 18'e kadar yükseldi. Ancak, boomer'ların faiz oranları düştükçe ipoteklerini yeniden finanse etmek için uzun yılları oldu ve onlar da tam bunu yaptı ve büyük çoğunluğunun ipotek faizleri mevcut piyasa oranının altında kaldı.

1980'lerdekinin bir tekrarı olarak, geçen yılın Haziran ayında enflasyon kırk yılın en yüksek seviyesine ulaştı ve Fed, başkan Jerome Powell'ın Volcker stratejisini benimsemesi nedeniyle o zamandan bu yana faizleri birkaç kez artırdı. Bununla birlikte, pandeminin yol açtığı konut patlaması boyunca yüzde 3 civarında seyreden ipotek oranları fırlayarak son 20 yılın en yüksek seviyesi olan yüzde 8'e ulaştı. Şu anda 30 yıllık sabit oran yüzde 8'in biraz altında seyrediyor. BofA, bunun, ipotek oranlarının yükselmesinden önce olduğu gibi, Y kuşağı hariç pek çok ev sahibinin düşük oranlara kilitlendiği anlamına geldiğini belirtiyor.

Banka, “Y kuşağı dışında herkes yüzde 3'lük konut kredisi faiz oranlarına kilitlendi. Maliyet açısından bakıldığında, boomer'ların çoğu, düşük ipotek oranlarına kilitlendi ve burada efektif ipotek faizi, Kovid öncesi seviyelerin altında kaldı. 2021'den bu yana anlamlı bir şekilde ipotek borcunu ödeyen tek grup ise yüzde 20'lik bir artış gören Y kuşağı oldu” diye yazıyor.

Borçluların neredeyse tamamı piyasanın altında ipotek faiz oranlarına sahip. Bu da sözde kilitlenme etkisini veya ipotek faiz oranlarının 'altın kelepçe'sini körüklüyor. Basitçe söylemek gerekirse, potansiyel satıcılar düşük oranlarını kaybetme korkusuyla satış yapmıyor. Bu durum, konut piyasasının yetersiz inşa edilmiş olması nedeniyle zaten sıkışık olan arz üzerinde bir baskı oluşturuyor. Bununla birlikte, mevcut ev satışları 2010'dan bu yana en düşük seviyesine geriliyor ve farklı bir tahmin, 1990’ların başından bu yana en düşük seviyesine daha da düşebileceğini öngörüyor.

Satın alınabilirlik önemli ölçüde azaldı

Kısacası, ipotek faizi şoku, sınırlı arz ve pandeminin yol açtığı konut patlaması sırasında önemli ölçüde artan ev fiyatları, Y kuşağını şimdiye kadar diğer nesillere kıyasla muhtemelen en kötü konumda bıraktı.

Genç nesillerde ev sahibi olma oranı çok daha düşük. 35 yaşın altındakiler, yaş grubuna göre ev sahiplerinin yüzde 40'ından azını oluşturuyor. 35 ila 44 yaş arasındakiler yüzde 60'ın üzerinde seyrediyor  ve 55 ila 64 yaş arasındakiler yüzde 70'in üzerinde, 65 yaş üstü olanlar ise yüzde 80'in biraz altında bir oranda ev sahibi konumunda bulunuyor.

Ayrıca Bank of America, Ulusal Emlakçılar Birliği'nin satın alınabilirlik endeksine atıfta bulunarak, satın alınabilirliğin 2021 yılından bu yana önemli ölçüde azaldığının altını çiziyor. Bu kadar kısa bir süre içinde yükselen ipotek oranlarının, hala yüksek olan ve bazı piyasalarda yükselmeye devam eden ev fiyatlarıyla birleştiğinde, satın alınabilirliği, konut balonunun zirvesinden daha kötü seviyelere getiriyor.

Boomer kuşağının harcamaları da artıyor

Banka, “Boomer kuşağı yüksek faiz oranlarının etkisini kesinlikle o kadar hissetmedi ve birçok zengin boomer kuşağının bundan gerçekten faydalandığına inanıyoruz” diye yazıyor.

Banka ayrıca boomer kuşağının kesinlikle harcama yaptığını söylüyor. Stratejistlerin yazdığına göre Bank of America'nın verileri, tüketimlerini artıran tek grubun boomer'lar ve aynı zamanda sessiz nesil olarak da bilinen gelenekçiler olduğunu gösteriyor. Bu grup, toplam tüketici harcamalarının yüzde 40'ını oluşturuyor.

Bank of America, “Boomer kuşağı genellikle konut ve otomobil gibi büyük tüketim araçlarına daha az harcıyor ancak sağlık hizmetlerine, ev tadilatına ve eğlenceye görece daha fazla harcıyor. Ultra düşük faizli ipotekler insanları evlerinde daha uzun süre yaşamaya teşvik ettikçe, zengin boomer'ların ev yenileme harcamalarının arttığı görülebiliyor” diye yazıyor.

Notta, bu arada harcamalarının düşmesi ve kredi kartı borcunun artması nedeniyle genç nesillerin de yüksek faiz oranlarının yükünü taşıdığı belirtiliyor. 30 ila 39 yaş arasındaki genç Y kuşağı, bugün pandemi öncesi seviyelere kıyasla daha yüksek kredi kartı borcuna sahip tek grup olarak öne çıkıyor. Yine de Y kuşağı, genel olarak konutlara daha fazla para harcıyor. Bunun nedeni ise muhtemelen artan konut maliyetleri.

Ancak banka, bir sonraki büyük servet transferinin tam ortasında olunabileceği ihtimalini de göz ardı etmiyor ve şöyle yazıyor: “Konut oranları daha yüksek olduğunda zorlanabilirler ancak boomer kuşağından Y kuşağına yapılan servet transferi, özellikle lüks konutlar için destekleyici nitelikte olabilir.”

ABD'de ikinci el konut satışları 13 yılın dibinde

ABD'de konut başlangıçları beklentileri karşılayamadı

Amerikan konut piyasasında alıcı kalmadı

ABD'de mortgage faizlerinde yükseliş hızlandı

ABD'de mortgage başvuruları 28 yılın dibinde

Sayfada yer alan bilgiler tavsiye niteliği taşımayıp yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırımcı profilinize uymayabilir.