Gayrimenkul sektör raporu ve hisse önerileri

6 / 6

---

İŞ GYO

İş GYO çeşitlendirilmiş kiralanabilir varlık portföyü ve güçlü
kira gelirleriyle öne çıkıyor. Şirket 1,5 milyar TL’lik kiralanabilir
portföye sahipken, %58’i ofislerden ve %42’si perakende
alanlardan olmak üzere, yıllık 124 milyon TL kira geliri elde
ediyor. Kanyon Alışveriş Merkezi ve İş Kuleler toplam
gayrimenkul portföyünün %36’sını oluşturuyor. Bu iki varlık
dışında İş GYO’nun portföyünde hipermarket binası ve
alışveriş merkezinden oluşan dört adet perakende yatırımı,
sekiz ofis binası ve bir otel bulunuyor. İş GYO’nun varlıklarının
büyük bir kısmı merkezi lokasyonlarda bulunduğundan,
kiracı profili ve doluluk oranları oldukça yüksek seviyelerde.
Devam eden projelerin katkısı ile kira gelirleri büyüyecek.

Devam eden Tuzla Operasyon ve Teknoloji Merkezinin
(184,5 bin m2 brüt kiralanabilir alan), Tuzla Karma Projenin
(33 bin m2 brüt kiralanabilir alan), İzmir Ege Perla AVM’nin
(26 bin m2 brüt kiralanabilir alan) ayrıca ruhsat başvurusu
bakanlıkça onaylanmış olup, belediyeden ruhsat alımı
beklenen İstanbul Finans Merkezi projesi (tahmini 16,5 bin
m2 brüt kiralanabilir alan) ve Manzara Adalar projesinin (55
bin m2 brüt kiralanabilir alan) tamamlanmasıyla birlikte,
2014’te 209 bin m2 olan toplam brüt kiralanabilir alanın
2019’de 540 bin m2 ‘ye yükselmesi bekleniyor.

İş Bankası’na 25 yıllığına kiralanan Tuzla Operasyon
Projesinin 2015’in 3. çeyrekte tamamlanması planırken, 230
milyon dolar geliştirme maliyeti öngörülüyor. Tuzla
Operasyon Projesi’nin 2015’in son çeyreğinden itibaren yıllık
22 milyon dolar kira geliri yaratması bekleniyor. Ayrıca, 2016
ilk çeyrekte faaliyete geçmesi beklenen Tuzla Karma
Proje’ninden de yıllık 8 milyon dolar kira geliri bekleniyor.
Ege Perla projesi ise, tahmini 180 milyon dolar geliştirme
maliyeti olan lüks markalı karma projesi olup, 2015 yılının son
çeyreğinde tamamlanması ve yıllık kira gelirine 9 milyon
dolar katkı yapması bekleniyor. Ayrıca Ege Perla
projesindeki konutların m2 satış fiyatları 3.300 dolar, ofislerin
m2 satış fiyatları ise 3.600 dolar civarında olması
öngörülüyor. İş GYO’nun tüm projelerinin
tamamlanmasıyla, 2014’te 116 milyon TL olan toplam kira
gelirinin 2016 sonunda 220 milyon TL ve 2018 sonunda 272
milyon TL’ye ulaşmasını bekliyoruz.

İş GYO 2015 yılında lansmanı yapılması beklenen
Topkapı ve Kartal Karma projeleriyle konut
segmentinde genişlemeyi planlıyor. i) Aralık ayında
satışına başlanan Kartal Karma projesinde 975
konut, 145 bin m2’lik satılabilir alan, 50 bin m2’lik
kiralanabilir alan bulunuyor. Tahmini geliştirme
maliyeti 280 milyon dolar seviyesinde bulunan
projede, m2 satış fiyatları 4.750-5.500 TL arasında
değişirken; yıllık 9 milyon dolar kira geliri bekleniyor.
ii) Topkapı projesinde (Projenin %50’si İş GYO’ya,
geri kalanı NEF’e ait) ise, 3,500 konut, 250 bin m2
satılabilir alan bulunurken, m2 satış fiyatının
ortalama 6 bin TL civarında olması bekleniyor.

Şirket, Topkapı projesinde inşaat ruhsatını yakın
zamanda almayı beklerken, hemen sonrasında ön
satışlara başlamayı planlanıyor. İş GYO, bu projede
NEF Yapı’nın sosyal servisler kiralama konseptini
uygulayacak. Bu konsept, aylık ödemelerle çeşitli
sosyal ve eğlence hizmetlerini (örn: ziyaretçiler için
ek odalar, sinema, oyun odaları, çamaşırhane vs.)
barındırıyor. Türkiye’de yaygın olmayan bu
konseptin özellikle genç müşterileri satın alma ve
kiralamada daha çekici hale getireceğini
düşünüyoruz.

İndirgenmiş nakit akımına dayanan parçaların
toplamı yöntemiyle değerlediğimiz İş GYO için
Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyetini (AOSM) %12,2
olarak hesaplamaktayız. Bu hesaplamamızda, risksiz
faiz getirisi olarak %9,00, hisse senedi risk primi olarak
%4,10 kullandık.

İş GYO hisselerini, çeşitlendirilmiş varlık portföyünden
elde ettiği düzenli kira gelirleri (toplam kira gelirinin
%43'ü döviz bazlı), gerçekleştireceği yeni projelerin
de katkısıyla büyüyen gayrimenkul portföyü ve net
aktif değerine göre cazip iskontoya sahip olması
nedeniyle beğeniyoruz.

İş GYO için, hisse başına 2,35 TL seviyesinde
bulunan hedef değer ile %36 yükselme potansiyeli
sunuyor. Ayrıca, Topkapı konut projesi ve İstanbul
Finans Merkezi’nde inşa edeceği ofis binasının hisse
performansında destekleyici olacağını
düşünüyoruz.

HALK YATIRIM ARAŞTIRMA