Gayrimenkul sektör raporu ve hisse önerileri

4 / 6

---

HALK GYO

2010 yılında kurulan Halk GYO gayrimenkullere,
gayrimenkul projelerine, gayrimenkullere dayalı haklara ve
sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmaktadır. Şubat
2013’de halka arz olan Halk GYO’nun %28’i halka açık
olup, toplam sermayenin %71,96’sı Türkiye Halk Bankası
A.Ş.’ne aittir.

2014 yılı itibariyle, bina, proje ve arsalar Şirket’in 1,5 milyar
TL’lik toplam gayrimenkul portföyünde, sırasıyla %30,1,
%27,3 ve %42,6’lık paya sahiptir. Son ekspertiz değerine
göre 574 milyon TL’lik değere sahip İstanbul Finans Merkezi
arsası Şirket’in gayrimenkul portföyünün %37,4’ünü
oluşturmaktadır.

Sahip olduğu gayrimenkul portföyünün yanı sıra, geliştirdiği
projelerde de öne çıkıyor. Halk GYO, değerli bölgelerde
sahip olduğu gayrimenkullerden elde ettiği kira gelirinin
yanı sıra, gayrimenkul portföyünde %27’lik ağırlığa sahip 4
proje geliştiriyor. Referans Bakırköy (konut), Dedeman Park
Levent (otel), Eskişehir Panorama Plus (konut) ve Kocaeli
Şekerpınar (operasyon merkezi) mevcut projeleri.
Dedeman Park Levent Otel Projesi, portföyünde bulunan
Levent arsası üzerinde inşaasına başlanan turizm
sektöründeki ilk yatırımı. Mecidiyeköy-Maslak hattındaki iş
modeli ihtiyacını karşılaması hedefleniyor. Dedeman Park
Levent otel projesinin bitiminde, otel binasının Dedeman
Hotels&Resorts International’a 10 yıllığına kiralanması
yönünde anlaşma imzalandı. Yıllık 4 milyon euro kira bedeli
öngörülürken, 2015 yılı Haziran ayında kira geliri elde
edilmeye başlanması hedefleniyor.

Referans Bakırköy Konut Projesi, toplam satış hasılatı
üzerinden, %50,5 Şirket payı ile gelir paylaşımı yöntemi ile
ihale edilen ilk konut projesi. 3 blok halinde inşa edilen
projenin 254’ü konut, 73’ü ticari ünite olmak üzere toplam
327 bağımsız bölümden oluşan konutun 238 adet’i satılarak,
172,7 milyon TL tutarında satış hasılatı elde edildi.

Kocaeli Şekerpınar Projesi, operasyon merkezi, depo, çağrı
merkezi ve eğitim birimlerinin bulunacağı bir kompleks
merkezi. İki bloktan oluşan projenin birinci bloğu 2015 yılının
2. çeyreğinde, ikinci bloğun ise 2015 yılının 3. çeyreğinde
tamamlanması hedefleniyor. Projenin tamamlanması
sonrası, Halkbank’a kiralanması hususunda iyi niyet
sözleşmesi imzalanmış olup, yıllık kira geliri 9 milyon TL
civarında öngörülüyor.

İstanbul finans merkezi projesi, Halk GYO için yüksek büyüme potansiyeli sunuyor. İstanbul Finans Merkezi’nin, Kamu bankaları ile TCMB, BDDK ve SPK gibi denetleyici kurumlardan oluşan uluslararası bir finans merkezi olması planlanıyor. Halk GYO, IFM bünyesinde 239 bin m2 net kiralanabilir alana sahip, Banka’nın ihtiyacı doğrultusunda Halkbank’a ve üçüncü taraflara kiralanmak üzere, 46 ve 34 katlı 2 ofis kulesini 8 katlı 3 ilave binayı kapsayan bir proje geliştiriyor. Ruhsat başvurusunun yapıldığı projenin, 2015 yılının ikinci yarısında sonuçlanması bekleniyor. Ruhsat başvurusunun kabul aşamasından sonra, ihaleye çıkılarak, projenin 2018 yılı sonuna kadar tamamlanması öngörülüyor.

İstanbul Finans merkezi projesinde, 440 bin m2 inşaat alanı için (m2 başına 1.770 TL’den) 800 milyon TL yatırım bütçesi öngörüyoruz. Şirket finansman ihtiyacının bir kısmını özkaynakları ile karşılamayı planlarken, 2016 yılının ikinci yarısı ve 2017 yılları arasında toplamda, 500-550 milyon TL civarında dış finansmana ihtiyaç duyacak.
2016 yılının ikinci yarısı ve 2017 yılı arasında öngördüğümüz 800 milyon TL seviyesindeki yatırım
harcamalarının bu yıllar arasında negatif nakit akışına sebep olmasını öngörüyoruz.

Halk GYO’nun mevcut projelerinin tamamlanmasıyla, kira gelirlerinin 2014’deki 29 milyon TL’lik seviyesinden, 2015’de Dedeman Park Oteli kira gelirinin de eklenmesi ile 49 milyon TL’ye, 2016 yılında 55 milyon TL’ye çıkmasını; 2018’de İstanbul Finans Merkezi (IFM)’nin tamamlanmasıyla beraber, ofislerinin yaklaşık %40’nın Halk Bankası’na kiralanacağını göz önünde bulundurarak, 2019 yılı için %60 doluluk oranı ve m2 başına aylık 70 TL kira fiyatı ile İFM’den 120 milyon TL olmak üzere toplamda 185 milyon TL kira geliri; 2020 yılı için %80 doluluk oranı ile İFM’den 169 milyon TL seviyesinde kira geliri ile toplamda 236 milyon TL kira geliri öngörmekteyiz.
Halk GYO için hedef fiyatımız 2,37 TL ile, %82 getiri potansiyeli sunuyor. Şirket’in Net Aktif Değerini, 2014 yıl sonu itibariyle 1.576 milyon TL, pay başına hedef fiyatını ise, 2,26 TL olarak hesaplıyoruz.

Diğer taraftan, İNA yönetiminde ise, Halk GYO’nun sahip olduğu, mevcut binalara ait kira bedelleri ile devam eden 4 projenin ve İstanbul Finans Merkezi projesinin bitiş tarihlerini de gözönüne alarak, 2015-2023 dönemleri arasında gayrimenkullere ilişkin kira/satış bedelleri tahmininde bulunduk.

İndirgenmiş nakit akımı yöntemiyle değerlediğimiz Halk GYO için Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyetini (AOSM) %10,40 olarak hesaplamaktayız. Bu hesaplamamızda, risksiz faiz getirisi olarak %9,0, hisse senedi risk primi olarak %2,80 kullandık.
İFM projesi değerlemesinde, baz senaryo olarak, 2019 yılında %60 doluluk oranı, m2 başına aylık 70 TL kira tutarı varsayımında bulunduk (2019 yılında %60 doluluk oranı, 2020 yılında %80 doluluk oranı ve 2021 yılında %100 doluluk oranına ulaştığını varsaydık).
Varsayımlarımız sonucu, İNA modelinden de 1.725 milyon TL piyasa değerine ulaştık.
Bahsi geçen iki analiz yöntemine göre, eşit ağırlık verdiğimizde de, Halk GYO için 1.651 milyon TL hedef piyasa değerine ve hisse başına 2,37 TL hedef fiyatına ulaşıyoruz.