Gayrimenkul sektör raporu ve hisse önerileri

3 / 6

---

TORUNLAR GYO

2014 yılı Torunlar GYO için, halka arz sırasında taahhüt
edilenlerin gerçekleştiği bir yıl oldu. Torunlar GYO, toplam
gayrimenkul portföyünün %36'sını oluşturan Mall of İstanbul
ve Torun Tower ofis projelerini 2014 yılı sonunda portföyüne
dahil etti. Mall of İstanbul ve Torun Tower projelerinin
tamamlanmasıyla, Şirket’in kiralanabilir alanı, 2013
sonundaki 220 bin metrekareden 2014 sonunda 448 bin
metrekareye yükseldi. Mall of İstanbul Mayıs 2014’te açıldı
ve Mart 2015 itibariyle %92 doluluk oranına ulaştı. Diğer
taraftan, Denizbank’a 10 yıllığına kiralanan Torun Tower
Projesi (60.132 m2), 2014 yılı Kasım ayı itibariyle gelir
yaratmaya başladı. Bu iki projenin kira gelirlerinin
finansallara tam yıl katkısını ve marjlara olumlu etkisini 2015
yılında göreceğiz. Mall of İstanbul alışveriş merkezi için yıllık
40 milyon dolar, Torun Tower için yıllık 20 milyon dolar kira
geliri tahmin ediyoruz. Mall Of İstanbul AVM (MoI) ve Torun
Tower’ın katkılarıyla, 2014’te 242 milyon TL olan kira
gelirlerinin, 2015’te 308 milyon TL seviyesine yükselmesini
bekliyoruz. Mall Of İstanbul AVM ve Torun Tower’ın dışında,
Şirket’in kira geliri elde ettiği Korupark, Torium, Deepo
Outlet ve Zafer Plaza projelerinden yıllık %8’lik büyüme
öngörüyouz. Ayrıca, Antalya’da bulunan Deepo
Outlet’teki genişleme projesinin de, 2017 itibariyle kira
gelirlerine 36 milyon TL katkı sağlayacağını tahmin ediyoruz.

AVM’lerde kur sabitlemesi sürüyor. Torunlar GYO Mall Of,
Torun Center, Zafer Plaza, Korupark ve Deepo için kur
sabitlemesini 1 Nisan 2015 itibariyle değiştirdi. 1 Nisan 2014
itibari ile dolar/TL kuru, Mall Of AVM’de 2,35 USD/TRY, Torun
Center 2,20 USD/TRY, Zafer Plaza 2,50 USD/TRY olarak
belirlendi.

Kiptaş ve Paşabahçe projeleri hisseye ilgiyi artırabilir.
Torunlar GYO, Eyüp’teki 516 bin m2’lik arazide
gerçekleştirilecek Kiptaş Finanskent II projesinin başlaması
için gerekli olan yapı ruhsatını 20 Mart 2015’te aldı. Torunlar
GYO %54 arazi payı karşılığında projenin inşaat masraflarını
üstlenecek olup, proje 390 bin m2 satılabilir alan üzerinde,
17 blok ve 2.764 konut içeriyor. Toplam proje maliyetinin 1,5
milyar TL olması öngörülürken, Şirket 2017 sonunda 1. etap,
2018 sonunda da 2. etabın teslim edilmesi planlanan
projeden 2 milyar TL net satış geliri elde etmeyi hedefliyor.
Lansman fiyatının 5.000 TL civarı olduğu projede ön kayıtlar
4.000 adet’e ulaşmıştır.

İnşaat izinleriyle ilgili devam eden yasal süreç
nedeniyle bu projeleri değerlemeye dahil
etmediğimizi ve inşaatın başlamasıyla birlikte bu
projelerin değerlememize 580 milyon TL’lik pozitif
katkı yaratabileceğini öngörüyoruz. Diğer taraftan
Torunlar GYO, 2012 yılında Özelleştirme
İdaresi’nden 355 milyon TL bedel karşılığında aldığı,
72 bin m2’lik Paşabahçe arazisinde 120 odalı otel
ve 36 adet lüks villayı içeren bir proje geliştirecek.
Proje’de yer alacak villaların m2 satış fiyatlarının
15.000 dolar mertebesinde olması tahmin edilirken,
Otel’in uluslararası otel zinciri olan bir firma
tarafından işletilmesi planlanıyor. 2015 3. çeyrekte
izin alınması beklenen projeden 350 milyon dolar
gelir hedefleniyor.

İndirgenmiş nakit akımına dayanan parçaların
toplamı yöntemiyle değerlediğimiz Torunlar GYO
için Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyetini (AOSM)
%12,6 olarak hesaplamaktayız. Bu
hesaplamamızda, risksiz faiz getirisi olarak %9,00,
hisse senedi risk primi olarak %4,70 kullandık.
İndirgenmiş Nakit Akımlarına (İNA) dayanan
parçaların toplamı yöntemiyle değerlediğimiz Şirket
için hisse başına 12 aylık hedef değerimiz 5,75 TL ile
%38 yükselme potansiyeli sunmaktadır.

Torunlar GYO’nun yoğun yatırım döneminden sonra
2014’te tamamlanan Mall Of İstanbul AVM (MoI) ve
Torun Tower’ın katkılarıyla, 2014’te 242 milyon TL
olan kira gelirlerinin 2015’te 308 milyon TL seviyesine
yükselmesini bekleniyoruz. Torunlar GYO, tek bir
segmente bağlı kalmayıp, daha geniş müşteri
portföyüne hitap edebilme olanağı sağlayan
çeşitlendirilmiş varlık portföyüne sahip. Ayrıca, Şirket
yüksek kira getirisi elde ettiği portföyü ile istikrarlı
temettü ödeme politikasını sürdürüyor. 2015’te
lansmanı beklenen ve inşaatın başlamasıyla birlikte
değerlememize dahil edeceğimiz Kiptaş ve
Paşabahçe projelerinin de katkısıyla, net aktif
değerinin yüksek büyüme potansiyeli sunduğunu düşünüyoruz.